Sau ba năm trầm lắng vì thiếu vốn và vướng pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2025 với bức tranh sáng màu hơn. Doanh nghiệp đua báo lãi, giao dịch tăng gấp đôi, nhưng đằng sau đà phục hồi ấy, giới chuyên gia cho rằng vẫn còn những “điểm nghẽn” cần tháo gỡ để thị trường thật sự trở lại quỹ đạo bền vững.
Năm 2025 chứng kiến sự trở lại ấn tượng của các “ông lớn” địa ốc. Vinhomes (VHM) tiếp tục dẫn đầu khi báo lãi quý III gần 13.000 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ, nhờ bàn giao hàng loạt đại dự án như Royal Island, Wonder City và OCP 2&3. Tổng lợi nhuận sau thuế 9 tháng đạt hơn 39.000 tỷ đồng, hoàn thành 60% kế hoạch năm, cho thấy sức bật mạnh từ các sản phẩm nhà ở thực và dòng tiền bàn giao ổn định.
Sunshine Group (KSF) sau khi hoàn tất hợp nhất với Sunshine Homes, ghi nhận doanh thu quý III đạt 3.664 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.474 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Quý IV, doanh nghiệp dự kiến đạt hơn 12.000 tỷ đồng lợi nhuận – mức cao nhất kể từ khi niêm yết.
Tại khu vực phía Nam, Hodeco (HDC) gây chú ý khi báo lãi ròng gần 538 tỷ đồng, gấp 41 lần cùng kỳ, nhờ thoái vốn tại công ty con. Lũy kế 9 tháng, dù doanh thu thuần giảm 26%, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt hơn 610 tỷ đồng, vượt xa mục tiêu năm. DIC Corp (DIG) cũng ghi nhận 171 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, thoát lỗ ngoạn mục nhờ chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point; còn Vinaconex (VCG) đạt 2.445 tỷ đồng lợi nhuận, chủ yếu từ thương vụ thoái vốn tại dự án Cát Bà Amatina.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 9 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường có hơn 100.000 sản phẩm được tung ra, tăng 22% so với cả năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 68%, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công – gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Hoạt động sôi động nhất diễn ra tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng – nơi hạ tầng phát triển mạnh và nguồn cung nhà ở thực dồi dào.
Dù lượng giao dịch tăng mạnh, nhưng chất lượng dòng tiền vẫn là câu hỏi lớn. Báo cáo của FiinGroup cho thấy, trong quý IV/2025, doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán hơn 30.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, và đến nửa đầu năm 2026, con số này có thể lên tới 57.700 tỷ đồng – chiếm 71% tổng trái phiếu doanh nghiệp phi ngân hàng.
Trong khi đó, giá nhà vẫn tiếp tục leo thang. Theo VARS, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội quý III/2025 đạt 78,9 triệu đồng/m², tại TP.HCM là 81,6 triệu đồng/m², và Đà Nẵng tăng lên 67,4 triệu đồng/m². Dù nhu cầu ở thực vẫn lớn, nhưng mức giá cao khiến nhiều người mua nhà lần đầu khó tiếp cận, còn nhà đầu tư thứ cấp dè dặt xuống tiền.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định: “Sự phục hồi hiện nay mới là giai đoạn đầu, mang tính kỹ thuật. Lợi nhuận tăng không đồng nghĩa với tăng trưởng bền vững, bởi phần lớn lợi nhuận quý III đến từ thoái vốn, đánh giá lại tài sản hoặc hạch toán tài chính, chứ chưa phải từ hoạt động bán hàng thực tế. Dòng tiền thật vẫn đang yếu, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ”.
Theo ông Phong, việc nhiều doanh nghiệp địa ốc báo lãi đột biến là tín hiệu tích cực nhưng cũng ẩn chứa rủi ro, bởi nguồn thu chưa đến từ thị trường tiêu dùng thực. “Khi dòng vốn tín dụng chưa thực sự trở lại khu vực trung – thấp, và người mua nhà ở thực vẫn bị áp lực lãi suất, thị trường vẫn chỉ là ‘phục hồi cục bộ’ ở nhóm doanh nghiệp lớn”, ông nói thêm.
Dưới tác động của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hàng loạt quy định về trình tự đầu tư, chuyển nhượng và cấp phép đã được rút gọn. Nhờ đó, nhiều dự án từng bị “đóng băng” pháp lý đang được khơi thông.
Các “ông lớn” như Vinhomes, Đất Xanh, Nam Long, Masterise Homes, Văn Phú – Invest, BRG… liên tục mở bán trong quý III và quý IV. Dù vậy, theo chuyên gia Trần Khánh Linh, Viện Nghiên cứu Thị trường và Chính sách Nhà ở, việc khơi thông pháp lý không đồng nghĩa với “bật dậy ngay lập tức”. “Doanh nghiệp phải có chiến lược tài chính linh hoạt, minh bạch dòng vốn và tập trung vào sản phẩm phù hợp nhu cầu thật. Nếu chỉ dựa vào kỳ vọng thị trường, nguy cơ thừa hàng giá cao vẫn rất lớn”, bà Linh nhận định.
Một điểm đáng chú ý là tâm lý thị trường đã chuyển từ “thủ thế” sang “thận trọng chọn lọc”. Người mua ngày càng ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và chính sách vay linh hoạt. Đây cũng là lý do các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, năng lực triển khai và uy tín thương hiệu đang chiếm ưu thế.
Nhìn toàn cảnh, năm 2025 đang là giai đoạn bản lề: thị trường hồi phục, doanh nghiệp có lãi, pháp lý dần thông suốt. Nhưng các chuyên gia cảnh báo rằng sự phục hồi này chỉ bền vững nếu song hành cùng cải cách vốn và quản trị minh bạch.
“Bất động sản Việt Nam không thiếu tiềm năng, nhưng nếu không xử lý triệt để các nút thắt về pháp lý và dòng vốn, thị trường sẽ lại rơi vào vòng luẩn quẩn ‘nóng – nguội’ như trước đây”, chuyên gia Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh. “Đây là thời điểm để các doanh nghiệp chọn chiến lược dài hạn: giảm đòn bẩy, tái cấu trúc nợ, tập trung sản phẩm nhà ở thực và phát triển bền vững.”
Với sự cải thiện về thanh khoản, đà phục hồi lợi nhuận và kỳ vọng tháo gỡ pháp lý đồng bộ, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước qua giai đoạn khó khăn nhất. Quý IV/2025 được xem là “điểm rẽ” quan trọng – nơi thị trường sẽ chứng minh liệu sức bật hiện nay là bước khởi đầu cho chu kỳ tăng trưởng mới, hay chỉ là nhịp hồi kỹ thuật trong một quá trình tái cân bằng dài hơi.
