Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới với tâm lý thận trọng bao trùm, trong khi xu hướng đầu tư dài hạn ngày càng rõ nét. Nguồn cung dồi dào giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời buộc nhà đầu tư phải ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Thị trường của bên mua
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định dòng vốn toàn cầu vào Việt Nam đang chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.
Theo ông Jackson, trong hơn một thập kỷ qua, Việt Nam được đánh giá là thị trường có tiềm năng tăng trưởng cao. Tuy nhiên, thay vì chỉ tiếp cận mang tính thử nghiệm như trước, các nhà đầu tư hiện phân bổ vốn có chiến lược rõ ràng hơn, tập trung vào quy mô, chất lượng tài sản và định vị dài hạn.
Ông cho rằng đây là bước chuyển quan trọng, phản ánh sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam khi dần dịch chuyển từ nhóm thị trường mới nổi sang chuyên nghiệp và phát triển hơn.
Ở phân khúc nhà ở, thị trường căn hộ Hà Nội trong quý I/2026 đã chấm dứt chu kỳ tăng nóng và bước vào giai đoạn sàng lọc. Lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, trong khi giá bán vẫn neo cao khiến người mua trở nên thận trọng hơn.
Bên cạnh đó, xu hướng giãn dân tiếp tục diễn ra mạnh khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vùng ven.
Nguồn cung tăng mạnh, sức mua là yếu tố quyết định
Bà Hoàng Minh Thúy, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn phát triển và Kinh doanh bất động sản M-Holdings, cho biết năm 2026 thị trường nhà ở sẽ đón thêm lượng lớn nguồn cung mới với sản phẩm đa dạng hơn về phân khúc và mức giá.
Theo bà Thúy, điều này giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn so với các năm trước. Tuy nhiên, thách thức hiện nay không nằm ở thiếu hàng mà nằm ở sức mua thực tế của thị trường.
Khách hàng hiện được chia thành hai nhóm chính gồm mua để ở và mua đầu tư. Với nhóm mua ở thực, xu hướng lựa chọn thường gắn với khu vực đã ổn định công việc, học tập và đời sống. Trong khi đó, nhóm đầu tư chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố vĩ mô như lãi suất, biến động địa chính trị hay diễn biến giá vàng.
“Sau giai đoạn quan sát đầu năm, từ quý II, bên mua sẽ bắt đầu quay lại tìm hiểu thị trường. Hiện nay, thị trường nghiêng nhiều hơn về phía người mua”, bà Thúy nhận định.
“Tài sản lõi” trở thành ưu tiên hàng đầu
Theo ông Nguyễn Minh Hạnh, Giám đốc Trung tâm Phân tích Công ty Chứng khoán SHS, bất động sản đang bước vào chu kỳ mới và nhà đầu tư muốn tận dụng cơ hội cần sở hữu tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Đó có thể là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời có thể khai thác cho thuê hoặc gia tăng giá trị theo thời gian. Ông Hạnh cho rằng ngôi nhà đầu tiên luôn là quyết định hợp lý bởi vừa đáp ứng nhu cầu an cư, vừa là tài sản tích lũy dài hạn.
Nếu trước đây giá trị tài sản thường gắn với kỳ vọng tăng giá hoặc thương hiệu dự án, thì nay ba yếu tố cốt lõi gồm pháp lý, vị trí và khả năng khai thác dòng tiền đang được đặt lên hàng đầu.
Hạ tầng và chính sách sẽ dẫn dắt dòng tiền
Nhiều chuyên gia đánh giá quý I/2026 là giai đoạn chuyển giao quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam. Áp lực từ kinh tế toàn cầu và xu hướng tăng lãi suất trong nước buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc để thích nghi.
Trong bối cảnh đó, các chính sách cải cách mạnh mẽ của Chính phủ như phát triển Khu thương mại tự do tại Đà Nẵng, Trung tâm tài chính tại TP.HCM cùng việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng đang trở thành động lực mới cho thị trường.
Các chuyên gia cho rằng nơi nào sở hữu hạ tầng kết nối đồng bộ, nơi đó sẽ có lợi thế thu hút dòng tiền và dẫn dắt mặt bằng giá mới.
Thị trường sẽ phân hóa mạnh từ năm 2026
Từ năm 2026 trở đi, thị trường được dự báo không còn chạy theo số lượng mà chuyển sang phát triển chiều sâu. Nguồn cung mới sẽ cải thiện nhờ hạ tầng hoàn thiện, thúc đẩy hình thành các khu đô thị chất lượng cao ở vùng ven.
Tuy nhiên, mặt bằng giá sẽ phân hóa rõ rệt. Khu vực trung tâm tiếp tục giữ vị thế khan hiếm nên giá cao, trong khi các khu vực mới buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng tiến độ xây dựng, chất lượng sống và chính sách bán hàng hấp dẫn.
Sự thận trọng của dòng vốn cũng được xem là bộ lọc tự nhiên, loại bỏ xu hướng đầu cơ ngắn hạn và giữ lại những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực chất.
