Sau giai đoạn phục hồi tương đối tích cực trong năm 2025, thị trường bất động sản đã sớm phát tín hiệu chững lại ngay từ quý I/2026. Diễn biến này kéo theo sự điều chỉnh của nhóm cổ phiếu bất động sản, đưa định giá nhiều doanh nghiệp về vùng được đánh giá là hấp dẫn hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về khả năng chọn lọc của nhà đầu tư.
Nguyên nhân chính khiến thị trường hạ nhiệt đến từ mặt bằng lãi suất vay duy trì ở mức cao, cùng với việc tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước. Điều này tác động trực tiếp đến lực cầu, đặc biệt ở các phân khúc mang tính đầu cơ, khiến thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt.
Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy, trong quý I/2026, giá rao bán bình quân đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025. Tại TP.HCM (trước sáp nhập), giá nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm khoảng 2%, phản ánh áp lực điều chỉnh trên diện rộng.
Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản đã phần nào phản ánh những yếu tố kém tích cực khi nhiều mã giảm sâu so với vùng đỉnh trước đó. Đáng chú ý, định giá của không ít doanh nghiệp hiện chỉ nhỉnh hơn nhẹ so với vùng đáy thiết lập trong năm 2022, thể hiện qua chỉ số P/B.
Tuy vậy, theo các chuyên gia, cơ hội giải ngân vẫn hiện hữu nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ lưỡng. Những doanh nghiệp có nền tảng hoạt động ổn định, quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng và khả năng duy trì tăng trưởng trong trung – dài hạn sẽ là ưu tiên hàng đầu.
Trong nhóm này, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) được đánh giá có lợi thế về quỹ đất tại TP.HCM, đồng thời sở hữu pháp lý dự án tương đối hoàn chỉnh so với mặt bằng chung. Trong ngắn hạn, dự án Gladia ghi nhận mức tiêu thụ tích cực, đóng góp vào kết quả kinh doanh giai đoạn 2025-2026, với doanh thu thuần ước đạt 5.048 tỷ đồng (tăng 8%) và lợi nhuận sau thuế khoảng 1.934 tỷ đồng (tăng 18%).
Ở góc nhìn trung và dài hạn, các dự án như Solina, Bình Trưng Đông và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng được kỳ vọng sẽ tiếp tục bổ sung nguồn cung, tạo động lực tăng trưởng cho doanh nghiệp. Với phương pháp định giá kết hợp RNAV và P/B, giá mục tiêu năm 2026 của KDH được đưa ra ở mức 32.000 đồng/cổ phiếu.
Tương tự, Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng được đánh giá cao nhờ nền tảng hoạt động bền vững. Doanh nghiệp hiện sở hữu quỹ đất khoảng 700 ha tại TP.HCM và các khu vực lân cận, với nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý ở các mức độ khác nhau, sẵn sàng triển khai trong thời gian tới.
NLG đang bước vào chu kỳ bán hàng mới với hơn 3.000 sản phẩm, qua đó có thể cải thiện doanh số bán trước (presales) và duy trì triển vọng tăng trưởng trong trung hạn, đặc biệt trong giai đoạn 2027-2029. Danh mục dự án đa dạng giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào một dự án đơn lẻ, đồng thời nâng cao khả năng thích ứng trước biến động thị trường.
Bên cạnh đó, cấu trúc tài chính của NLG được đánh giá ở mức an toàn, với đòn bẩy thấp và thanh khoản ổn định, tạo nền tảng cho việc triển khai dự án. Với phương pháp định giá tương tự, giá mục tiêu năm 2026 của NLG được xác định ở mức 33.500 đồng/cổ phiếu.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, việc lựa chọn đúng doanh nghiệp với nền tảng vững chắc sẽ đóng vai trò quyết định hiệu quả đầu tư, thay vì chạy theo xu hướng chung của thị trường.
