Thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều áp lực từ lãi suất, dòng tiền và tâm lý thận trọng của người mua. Tuy nhiên, giữa bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp lớn vẫn chủ động mở rộng quỹ đất, triển khai dự án và tái cấu trúc chiến lược phát triển nhằm duy trì nhịp thị trường và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Thị trường chịu áp lực từ lãi suất và dòng tiền
Bước sang năm 2026, thị trường địa ốc được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh nhờ hàng loạt tín hiệu tích cực từ đầu tư công, hạ tầng và chính sách hỗ trợ. Tuy nhiên, thực tế những tháng đầu năm cho thấy quá trình hồi phục vẫn diễn ra chậm hơn dự kiến.
Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ chi phí vốn. Dù lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt so với giai đoạn cao điểm trước đó, nhưng mặt bằng lãi vay vẫn ở mức cao hơn năm 2025, trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng chặt chẽ hơn khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà đều thận trọng.
Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang chịu áp lực trả nợ khi các khoản vay bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi. Điều này buộc không ít người phải cơ cấu danh mục đầu tư, bán tài sản hoặc tạm rút khỏi thị trường, kéo theo thanh khoản sụt giảm ở nhiều phân khúc.
Theo các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), hành vi người mua đã thay đổi đáng kể. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, khách hàng hiện ưu tiên pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng đảm bảo và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.
Xu hướng sử dụng vốn tự có cũng gia tăng khi người mua hạn chế phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc sâu
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, thanh khoản trong quý II/2026 nhiều khả năng vẫn duy trì trạng thái thận trọng và chưa xuất hiện sự bứt phá rõ rệt.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc sâu hơn, không chỉ kiểm tra sức khỏe tài chính của doanh nghiệp mà còn đánh giá năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng trước biến động kinh tế.
Sự phân hóa ngày càng rõ nét khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp, vẫn giữ khả năng hấp thụ tốt hơn so với phân khúc cao cấp vốn nhạy cảm với lãi suất và chi phí tài chính.
Doanh nghiệp lớn giữ vai trò “tạo lập thị trường”
Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, lợi thế đang nghiêng về các doanh nghiệp sở hữu tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất sạch và chiến lược phát triển dài hạn.
Các “ông lớn” bất động sản không chỉ đóng vai trò cung cấp nguồn hàng mà còn tạo hạ tầng, hình thành cộng đồng cư dân và duy trì niềm tin của người mua.
Nhiều doanh nghiệp đang chuyển hướng phát triển từ chạy theo tốc độ mở rộng sang chú trọng chất lượng sống, vận hành dự án và khả năng giữ giá trị tài sản lâu dài.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là đại đô thị lấn biển Cần Giờ do Vinhomes phát triển. Dự án quy mô gần 2.900 ha đang được triển khai nhanh chóng, đồng thời hưởng lợi từ hàng loạt công trình hạ tầng kết nối khu Nam TP.HCM như tuyến đường sắt tốc độ cao TP.HCM – Cần Giờ, đường ven biển Cần Giờ – Vũng Tàu hay kế hoạch mở rộng đường Rừng Sác.
Không chỉ tạo nguồn cung mới, dự án còn góp phần thúc đẩy du lịch, dịch vụ và kích hoạt dòng dân cư về khu vực ven biển phía Nam TP.HCM.
Làn sóng đầu tư dài hạn và M&A gia tăng
Không chỉ doanh nghiệp trong nước, nhiều tập đoàn bất động sản nước ngoài cũng đang gia tăng hiện diện tại Việt Nam theo chiến lược đầu tư dài hạn.
Điển hình, Frasers Property triển khai dự án ANmaison tại Hải Phòng nhằm phát triển hệ sinh thái bất động sản tích hợp phục vụ đội ngũ chuyên gia, cộng đồng doanh nhân và nhu cầu ở thực chất lượng cao tại các trung tâm công nghiệp mới nổi.
Song song đó, hoạt động M&A bất động sản tiếp tục sôi động khi nhiều doanh nghiệp như Nam Long, Khang Điền, Phát Đạt hay Gamuda Land tích cực mở rộng quỹ đất thông qua hợp tác hoặc chuyển nhượng dự án.
Theo giới phân tích, chu kỳ mới của thị trường địa ốc sẽ không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ ngắn hạn, mà bởi những doanh nghiệp có khả năng tạo lập chuẩn sống, chuẩn vận hành và xây dựng niềm tin dài hạn với khách hàng.
