Nguyen An
Dù địa giới hành chính đã được mở rộng, thực tế giá nhà đất TP.HCM sau sáp nhập không hề hạ nhiệt như nhiều người kỳ vọng. Con số trung bình trên các báo cáo thị trường có vẻ giảm, nhưng sự sụt giảm này chủ yếu là kết quả của phép tính cộng cơ học khi gộp các khu vực mới sáp nhập có giá đất thấp hơn vào mặt bằng chung. Bài toán thực tế về nhà đất TP.HCM vẫn nan giải, khi nguồn cung khan hiếm và chi phí đầu vào tiếp tục là rào cản lớn nhất khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời.
Thị trường đang chứng kiến sự “ảo – thực” trong giá cả. Trên giấy tờ, giá trung bình có dấu hiệu hạ, nhưng trong thực tế giao dịch, giá nhà đất tại các khu vực trung tâm và các dự án pháp lý minh bạch vẫn giữ nguyên, thậm chí có xu hướng nhích lên. Anh Minh Tuấn, một môi giới với 7 năm kinh nghiệm tại khu Đông, chia sẻ rằng gần một tháng nay ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi từ khách hàng hỏi về “giá nhà đất TP.HCM giảm mạnh sau sáp nhập”. Tuy nhiên, khi đưa ra mức giá cụ thể cho một dự án tại TP Thủ Đức (cũ), hầu hết khách hàng đều bất ngờ vì giá gần như không thay đổi so với nửa năm trước. Thậm chí, các dự án thứ cấp pháp lý đầy đủ, vị trí đẹp còn tăng nhẹ từ 1–2% so với tháng trước. Điều này cho thấy, sự “giảm giá” chỉ tồn tại trong các bảng thống kê, không phản ánh thực tế từng giao dịch cụ thể.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Thanh Hùng, Phó giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM, cho rằng kỳ vọng của người mua là chính đáng nhưng khó thành hiện thực. Theo ông, chi phí đất – yếu tố cấu thành lớn nhất trong giá thành – vẫn duy trì ở mức cao và khung giá đất Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm. Khi chi phí đầu vào không giảm, doanh nghiệp không thể hạ giá bán. Chính vì vậy, giá nhà đất vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp thông tin thị trường sau sáp nhập.
Báo cáo quý II-2025 của Savills chỉ ra rằng giá bán sơ cấp trung bình đối với căn hộ, nhà phố, biệt thự tại TP.HCM cũ trong năm 2024 và quý I-2025 đạt khoảng 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, ở Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), nơi có nhiều dự án mới được triển khai, giá trung bình chỉ quanh mức 40 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án dưới ngưỡng này. Sự chênh lệch lớn này đã kéo mức trung bình toàn TP.HCM sau sáp nhập xuống thấp hơn, nhưng chỉ trên con số thống kê. Thực chất, người mua nhà tại các khu vực trung tâm vẫn phải đối mặt với giá bán “bỏng tay”.
Báo cáo tháng 7-2025 của DKRA Group cũng cho thấy tín hiệu không mấy khả quan. Sức cầu phân khúc nhà phố, biệt thự chỉ đạt 8% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm tới 75% so với tháng trước. Các giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm dưới 6 tỉ đồng/căn tại Long An, Bình Dương (cũ), hoặc dưới 10 tỉ đồng/căn tại TP.HCM (cũ). Thị trường sơ cấp không có biến động giá lớn, vẫn neo cao do chi phí đầu vào, nhưng các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách khuyến mại như miễn phí quản lý, tặng nội thất, hỗ trợ vay để kích cầu. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức tăng nhẹ 1–2%, đặc biệt ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, kết nối giao thương thuận lợi, thu hút người mua tìm kiếm sự an toàn.
Các chuyên gia đều thống nhất rằng việc sáp nhập địa giới hành chính chưa thể tác động tức thời đến giá nhà đất. Yếu tố nền tảng mới là nhân tố quyết định. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng nhu cầu ở thực, hạ tầng kết nối và cấu trúc dân cư vẫn là yếu tố chính trong việc hình thành giá. Khi chi phí đầu vào chưa đổi, giá bán khó có thể hạ. Bà cũng lưu ý, mặt bằng giá mới của TP.HCM phụ thuộc nhiều vào tiến trình rà soát quy hoạch và tác động của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở.
Trong giai đoạn sau sáp nhập, một nhiệm vụ then chốt là tái cơ cấu quy hoạch, cân đối lại tỉ lệ đất ở, công nghiệp, nông nghiệp. Đây là quá trình tác động trực tiếp tới khung giá đất và định hướng phát triển dự án trong trung và dài hạn. Nếu việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch được triển khai đồng bộ, thị trường mới có cơ sở để tái thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn, gắn với thực tiễn cung – cầu.
Song song với quy hoạch, yếu tố lãi suất được nhận định là biến số tác động nhanh và mạnh nhất đến thị trường. Các chuyên gia của DKRA và Savills đều có chung nhận định rằng lãi suất cho vay bất động sản duy trì ổn định sẽ là “cú hích” lớn để hỗ trợ thị trường hồi phục trong 6 tháng cuối năm 2025. Khi lãi suất thấp, người mua nhà sẽ mạnh dạn quay lại, còn chủ đầu tư cũng tự tin triển khai dự án.
Thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập đang trong giai đoạn nhạy cảm. Sự ổn định dài hạn chỉ có thể đạt được nếu có sự kết hợp hài hòa của ba yếu tố then chốt: cân bằng cung – cầu, kiểm soát tín dụng và hoàn thiện pháp lý. Đây không chỉ là yêu cầu kinh tế, mà còn là yếu tố quyết định để bảo đảm giấc mơ an cư của người dân TP.HCM trong bối cảnh mới.
Tags: Diễn biến bất ngờ giá nhà đất TP.HCM sau sáp nhập
