Nếu dư nợ khoản vay của người mua bất động sản tại ngân hàng cũ thấp, chi phí để vay vốn tại ngân hàng mới cao, người vay không nên lựa chọn chính sách “vay ngân hàng trả nợ ngân hàng”.
Với dự nợ khoản vay của ngân hàng cũ bao nhiêu thì người mua bất động sản nên chuyển khoản nợ từ ngân hàng hiện tại sang ngân hàng khác?
Theo một nhà đầu tư tại Hà Nội phân tích, không có con số chính xác về dự nợ khoản vay của ngân hàng cũ bao nhiêu thì người mua bất động sản mới nên lựa chọn hình thức “vay ngân hàng trả nợ ngân hàng”.
Quyết định này khi đưa ra phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đầu tiên là số dư nợ còn lại tại ngân hàng cũ. Thứ hai, chi phí phạt nếu tất toán khoản vay vũ. Thứ 3 là lãi suất cho vay tại ngân hàng ban đầu và ngân hàng mới đặc biệt ước tính chi phí thả nổi tại ngân hàng mới. Thứ 4, chi phí thủ tục cho chuyển đổi khoản vay này.
Nhà đầu tư đưa ra ví dụ, nếu người mua bất động sản vay 500 triệu tại Ngân hàng A với lãi suất thả nổi hiện tại là 13%/năm. Tổng lãi phải trả theo năm là 65 triệu đồng.
Nếu như người này chuyển khoản nợ sang Ngân hàng B, lãi suất cho vay năm đầu tiên là 8%/năm. Tổng lãi phải trả năm đầu tiên là 40 triệu đồng. Mức lãi chênh lệch là 15 triệu đồng. Người vay sẽ gần như “hoà vốn” năm đầu tiên bởi chi phí ước tính trung bình 10-15 triệu đồng khi làm thủ tục vay ở ngân hàng mới bao gồm phí giải chấp sổ đỏ ở ngân hàng cũ, phí thẩm định tài sản, phí công chứng và phí đăng ký thế chấp lại cùng nhiều chi phí bảo hiểm như bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm nhân thọ…
Nếu buộc phải chi trả thêm phí bảo hiểm nhân thọ năm đầu tiên để hưởng mức lãi suất ưu đãi 8%.năm, người người sẽ bị lỗ năm đầu tiên trung bình từ 10-20 triệu đồng. Nếu phải chịu khoản phí phạt, mức lỗ tiếp tục gia tăng thành 30-40 triệu đồng (ước tính chi phí phạt tất toán từ 1-3,5%). Đến năm thứ 2, nếu lãi suất thả nổi ở ngân hàng mới lên tới 11%, người vay sẽ tiết kiệm được chi phí 10 triệu đồng so với ở ngân hàng cũ.
Người vay cần xác định được khả năng trả khoản nợ cũ trong bao năm. Ví dụ nếu 1-2 năm, chênh lệch tổng lãi phải trả sẽ thấp.
Trường hợp người vay dư nợ ở ngân hàng cũ lên tới tiền tỷ, trung bình từ 2 tỷ lên, khoản lãi chênh lệch năm đầu tiên có thể lên tới 100 triệu đồng (nếu chênh lệch lãi suất giữa 2 ngân hàng lên tới 5%). Những năm sau, mức lãi cũng chênh ước tính 40-60 triệu đồng.
Sẽ rất có lợi nếu như người vay đang cần kéo dài thời gian trả nợ từ 3-5 năm hoặc hơn. Nếu như người vay có nhu cầu thanh toán sớm từ 1-2 năm, đang gánh phí phạt từ ngân hàng cũ, dư nợ vay ở ngân hàng cũ thấp, không nên lựa chọn chính sách “vay ngân hàng trả nợ ngân hàng”.
