Mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều

Trong Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024) có điểm mới nổi bật được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản, đó là việc mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều.

Cụ thể, khoản 3 và khoản 6, Điều 4 Luật Đất đai 2024 về “người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận bao gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Như vậy, liên quan đến người Việt Nam ở nước ngoài hay gọi chung là Việt kiều sẽ có 2 nhóm đối tượng được Luật Đất đai 2024 công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”, và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

Trước đây, để sở hữu nhà đất tại Việt Nam, Việt kiều phải thông qua người thân, người quen để đứng tên do vướng pháp lý, song cũng nhiều trường hợp bị người đứng tên hộ chiếm luôn tài sản. Đây cũng là nguyên nhân khiến lượng giao dịch bất động sản của Việt kiều khá hạn chế. Chính vì vậy, việc mở rộng quyền của người Việt Nam ở nước ngoài trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản trong nước nhận được nhiều sự quan tâm.

Chia sẻ với Đầu tư Tài chính, chị Đặng Hồng Thơm (sinh sống tại châu Âu) cho biết chị đang nhờ người nhà tìm hiểu nhà đất khu vực vùng ven Hà Nội với mức giá từ 3,5-4 tỷ đồng, diện tích từ 50-60m2, nhà không cần gần khu trung tâm chỉ cần giao thông thuận tiện đi lại. Theo chị Thơm, việc mua nhà ở Việt Nam nhằm để sau này đến tuổi nghỉ hưu, chị sẽ về quê sinh sống.

Anh Dương Quốc Anh (tại Nhật Bản) cũng cho hay đang tìm hiểu để đầu tư bất động sản ở Việt Nam, tuy nhiên anh lo ngại về đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tài chính – Bất động sản của Dat Xanh Services (DXS-FERI), cho rằng hành lang pháp lý mới với các quy định cởi mở cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho Việt kiều đầu tư và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Cùng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, đánh giá sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản là Việt kiều. Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh này.

“Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư”, ông Troy Griffiths nói.

Xu hướng đầu tư của Việt kiều

Thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cho thấy, lượng kiều hối về Việt Nam từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến hết 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ. Riêng nguồn kiều hối kỷ lục 19 tỷ USD của năm 2022 đã đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất từ nước ngoài.

Nhu cầu của kiều hối đối với lĩnh vực bất động sản đã được ghi nhận. Theo một thống kê từ 2016 của của Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương, khoảng 15-20% số tiền đó được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Nếu tính toán nhanh, chỉ riêng con số này có thể lên tới khoảng 10.000 căn hộ mỗi năm.

Theo các chuyên gia, khi luật mới được áp dụng, việc Việt kiều mua nhà để đầu cơ có thể sẽ xảy ra nhưng làn sóng này sẽ khó xuất hiện ở thời điểm hiện tại, ít nhất là trong năm 2024. Nguyên nhân là không nhiều Việt kiều có nhiều tiền, họ vẫn còn phải mua nhà trả góp tại nước sở tại. Ngoài ra, họ còn nhiều kênh khác để đầu tư trong khi bất động sản Việt Nam hiện vẫn chưa bước vào giai đoạn đủ hấp dẫn.

Viện trưởng DXS-FERI thừa nhận rằng, trái ngược với suy nghĩ ban đầu của ông, phần lớn những người mua sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp tại Việt Nam lại là người Việt Nam, chứ không phải Việt kiều. Theo ông, trước đây, có thể Việt kiều từng mua các sản phẩm cao cấp, nhưng hiện nay, giá của những sản phẩm này tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP. HCM, đã trở nên quá cao so với khả năng tài chính của nhóm nhà đầu tư này. “Hầu như những khách hàng giàu và siêu giàu ở Việt Nam mới có khả năng mua những sản phẩm này”, ông nói.

Vị chuyên gia cho biết thêm khẩu vị đầu tư của phần lớn khách hàng Việt kiều hiện nay đều tìm kiếm những sản phẩm dài hạn, tập trung vào các phân khúc có khả năng khai thác cho thuê, với mức sinh lời cao. Hiện nhiều quốc gia có lãi suất tiết kiệm rất thấp cho nên khi trở về quê nhà, ông cho rằng nhóm Việt kiều sẽ tập trung vào sản phẩm có khả năng sinh lời 3-5%/năm, vừa túi tiền và có thể cho thuê ngay. Đây cũng là nhu cầu rất lớn của Việt kiều.

Trong báo cáo hai thập kỷ phát triển đô thị mới đây của CBRE Việt Nam, có thống kê đáng chú ý là cứ 10 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thì có 9 người lựa chọn mua căn hộ chung cư. Cũng theo đó, có 60% khách nước ngoài mua chung cư đầu tư chờ tăng giá, 75% lượng khách đến từ các nước châu Á phát triển.

Khi làm việc với nhiều người Việt Nam ở nước ngoài, ông Troy Griffiths cho biết phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi. Đây có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ, họ đã sở hữu lượng tiền nhất định và cân nhắc đầu tư lại vào Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về. “Cũng cần lưu ý rằng có rất nhiều người Việt Nam đang làm việc ở nước ngoài, không chỉ những Việt kiều mà còn cả những người đang lao động tại nước ngoài. Điều này tạo ra một nguồn nhà đầu tư tiềm năng khổng lồ”, ông Troy phân tích.

Cũng theo ông Troy Griffiths, nguồn kiều hối đổ về đạt kỷ lục vào năm 2022 cho thấy đây là nguồn vốn rất quan trọng đối với Việt Nam. Nguồn tiền này sẽ được sử dụng như thế nào khi về đến Việt Nam? Điều này khá thú vị vì nó có sự biến động theo tỷ giá tiền tệ. Tất nhiên, nếu được gửi từ Mỹ, đồng USD mạnh đồng nghĩa với sức mua lớn hơn ở Việt Nam. Hầu hết kiều hối đến từ các nước châu Á thông qua người lao động, không ít nguồn tiền này đã được chảy vào các bất động sản, ông Troy phân tích.

Chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận trong dài hạn, dòng kiều hối sẽ là nguồn cầu mạnh mẽ giúp thị trường phát triển. Dòng vốn này sẽ hướng tới sản phẩm căn hộ ở khu vực trung tâm và lân cận, có thể khai thác vận hành cho thuê. Bên cạnh đó, việc giá nhà ở một số quốc gia đã quá cao hay việc siết các quy định nhập cư ở một số nước… cũng sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà nảy sinh tại Việt Nam.