Đầu tư căn hộ cho thuê ‘lên ngôi’ tại TP. HCM

Đầu tư căn hộ vẫn chốt lời

Giá liên tục tăng trong những năm qua khiến căn hộ chung cư trở thành phân khúc hấp dẫn hàng đầu đối với các nhà đầu tư. Minh chứng là trong khi thị trường bất động sản mới “chập chững” dò “đáy” những tháng cuối năm 2023 thì phân khúc căn hộ đã sớm phục hồi, đón sóng tăng trưởng trở lại, thậm chí vẫn duy trì đà tăng xuyên suốt quãng thời gian thị trường khó khăn.

Nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong những năm qua, bình quân mỗi năm, giá căn hộ tăng trưởng hai chữ số. Tính riêng năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội vào thời điểm cuối năm 2023 đã tăng 16 điểm phần trăm so với hồi đầu năm. Trong khi đó, chỉ số này tại khu vực TP. HCM cũng đã bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại kể từ quý III/2023, nhờ đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Giá bán sơ cấp căn hộ trung bình cả nước cũng đang neo cao khi nguồn cung mới ra thị trường hầu hết là các sản phẩm có giá trên 40 triệu đồng/m2, gần như không có dự án ở phân khúc căn hộ bình dân. VARS dự báo, mức giá căn hộ sẽ tiếp tục xu hướng tăng, khoảng 10% trong ít nhất 1 năm nữa.

Báo cáo thị trường quý I/2024 được Batdongsan.com.vn công bố mới đây cũng cho thấy dù thanh khoản vẫn còn khá thấp nhưng giá chung cư TP. HCM vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trong 3 tháng đầu năm. Cụ thể, giá chung cư TP. HCM loại hình cao cấp (giá từ 55 triệu đồng/m2 trở đi) ghi nhận tăng 5%, phân khúc trung cấp (35 – 55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với quý trước đó. Giá chung cư TP. HCM trung bình đạt 48 triệu đồng/m2.

Xét về cơ cấu, cả thị trường chung cư TP. HCM có khoảng 1.160 căn hộ chào bán, trong đó gần 680 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, 314 căn hộ cao cấp, còn lại là chung cư hạng sang. Thị trường tiếp tục vắng bóng nhà ở bình dân.

Còn theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2024 thị trường TP. HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ chào bán giảm 54% so với quý trước đó. Dù vậy, giá chung cư TP. HCM trung bình đang ở mức 62 triệu đồng/m2, tăng 0,1% so với quý trước.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn dự đoán rằng giá chung cư TP. HCM có thể sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới triển khai ra thị trường đang khan hiếm và gần như chỉ còn nguồn hàng ở loại hình cao cấp.

Báo cáo từ Sở Xây dựng TP. HCM cũng cho biết nguồn cung căn hộ thời gian tới vẫn còn gặp khó do các vướng mắc pháp lý gây ảnh hưởng đến việc triển khai dự án ra thị trường. Cụ thể, đại diện Sở Xây dựng cho hay, trong 2 tháng đầu năm nay, cơ quan này chỉ nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, tuy nhiên qua quá trình xem xét thì cả 2 dự án đều chưa đủ điều kiện.

Ngoài ra, nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư còn vướng các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có dự án phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất. Do đó, khi cơ quan chức năng tiếp nhận và xem xét thì các dự án nhà ở thuộc các trường hợp này sẽ không đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Điều này cho thấy nguồn cung trong thời gian tới sẽ tiếp tục khó khăn.

Thêm vào đó, một khảo sát khác vừa được Batdongsan.com.vn thực hiện trong 3 tháng đầu năm cho thấy, hơn 62% người tham gia cho biết họ đã quyết định xuống tiền mua căn hộ chung cư và đánh giá đây là lúc hợp lý để xuống tiền vì vừa tận dụng thời điểm thị trường còn nhiều ưu đãi hấp dẫn vừa tranh thủ “săn” được giá tốt.

Giá thuê tăng vọt

Theo số liệu từ VARS, từ giữa năm 2023, khi các hợp đồng thuê nhà trong giai đoạn đáo hạn và được gia hạn, nhiều căn hộ đã tăng giá tới 40% so với giai đoạn trước. Đến thời điểm hiện tại, giá thuê căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng mạnh. Hiện, mức giá cho thuê chung cư trung bình ở Hà Nội từ 8 – 15 triệu đồng/tháng.

Giá thuê chung cư TP. HCM cũng đã bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, nhất là ở khu vực nội thành, mặt bằng giá cho thuê cao hơn rất nhiều so với Hà Nội. Một chung cư trung cấp tại khu vực trung tâm TP. HCM đã có giá thuê trung bình từ 20 – 23 triệu đồng/tháng. Chẳng hạn như, giá thuê căn hộ Vinhomes Golden River (quận 1) hiện dao động 19 – 23 triệu đồng/tháng tuỳ diện tích, tăng rất mạnh so với đầu năm 2023 (chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng).

Tại khu vực ngoài trung tâm, các dự án như Sunrise Riverside, New Sài Gòn (huyện Nhà Bè)… cũng ghi nhận đà tăng giá các căn cho thuê do nhu cầu người thuê tăng lên ồ ạt. Các căn hộ cho thuê có giá khoảng 14 – 18 triệu đồng/tháng. Căn hộ studio một phòng ngủ cũng có giá 8 – 14 triệu đồng, tăng 15% so với đầu năm 2023.

Việc giá thuê căn hộ chung cư tăng cao trong thời gian gần đây được nhiều nhà đầu tư lý giải là do giá nhà chung cư đã tăng mạnh khiến nhiều người từ bỏ giấc mơ mua nhà. Thay vào đó, họ sẽ có xu hướng ở nhà thuê. Mặc dù lãi cho vay, trong đó có các khoản vay mua nhà đã giảm, tuy nhiên việc vay mua nhà và trả nợ hàng tháng vẫn là gánh nặng với nhiều gia đình khi sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai đang giảm sút, do tình hình kinh tế biến động.

Một nguyên nhân khác là nhu cầu thuê nhà đang lên cao, do sự gia tăng số lượng lớn chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam thông qua các dự án có vốn FDI.

Ngoài ra, xu hướng tiêu dùng đã có nhiều thay đổi khi thế hệ Millennial-Z, chiếm tới 47% dân số Việt Nam, chú trọng hơn vào phong cách sống, môi trường sống, hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống. Hầu hết họ sẽ lựa chọn sống ở những căn hộ với tiện ích đầy đủ, môi trường sống tốt, hơn là lựa chọn nhà đất thổ cư.

Thông tin từ VARS cho biết, giá thuê căn hộ đã tăng tương đối mạnh trong những năm qua, mang đến tỷ suất lợi nhuận cao gấp đôi so với cho thuê nhà phố. Nếu như trước đây, đa phần người dân cho rằng căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, chỉ có lỗ, chỉ lựa chọn đầu tư nhà đất thổ cư, có mảnh đất cắm dùi mới là phương án tối ưu bởi dễ thanh khoản và khả năng sinh lời cao, thì hiện nay, việc đầu tư căn hộ rồi cho thuê lại đã trở thành xu hướng phổ biến tại các thành phố lớn. Vì vậy, đầu tư căn hộ chung cư đang là xu hướng chủ đạo trên thị trường địa ốc TP. HCM trong hai quý cuối năm nay.