Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua phát triển nhanh nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cùng với những dự án bài bản, hợp pháp, vẫn tồn tại hàng loạt giao dịch dựa trên các “văn bản thỏa thuận đặt cọc”, “giữ chỗ”, “cam kết mua bán” – thực chất chỉ là những giấy hứa hẹn chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng lại được quảng bá rầm rộ như cơ sở giao dịch chính thức. Tình trạng này khiến người dân dễ rơi vào bẫy “mua nhà trên giấy”, còn hệ thống ngân hàng phải đối diện với nguy cơ mất an toàn tín dụng khi vốn vay chảy vào các dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Phán quyết của Tòa án và động thái mạnh tay của Ngân hàng Nhà nước
Ngày 20/10/2025, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 (TP.HCM – Đồng Nai) đã ban hành Văn bản số 5553/KV2-TTRA về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay. Văn bản được gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai, yêu cầu rà soát, đánh giá lại toàn bộ khoản vay có liên quan đến việc thanh toán tiền đặt cọc theo các “văn bản thỏa thuận” hoặc hình thức tương tự. Động thái này được đưa ra sau khi Tòa án nhân dân khu vực TP.HCM đã tuyên vô hiệu nhiều văn bản thỏa thuận đặt cọc, cho rằng đây là hành vi vi phạm điều cấm của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự. Khi các văn bản bị tuyên vô hiệu, người mua có thể mất tiền đặt cọc, còn ngân hàng thì đối diện với rủi ro không thể thu hồi khoản vay.
Theo nội dung văn bản, Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 khẳng định việc cho vay đối với những giao dịch chưa đủ điều kiện pháp lý tiềm ẩn ba nhóm rủi ro lớn gồm rủi ro pháp lý, rủi ro tín dụng và rủi ro uy tín. Do đó, các ngân hàng thương mại được yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo các hình thức chưa được pháp luật công nhận cho đến khi có kết luận chính thức của cơ quan chức năng. Đây được xem là động thái mạnh mẽ và cần thiết để chặn lại những dòng vốn đang chảy vào các “vùng xám” pháp lý, góp phần giữ vững sự an toàn cho hệ thống tài chính.
Khi “giấy hứa” biến thành “bong bóng niềm tin”
Trong nhiều năm qua, không ít người dân tin rằng mình đang đầu tư khôn ngoan khi ký những “thỏa thuận đặt cọc”, “phiếu giữ chỗ” cho các dự án bất động sản. Những văn bản này thường được tô vẽ bằng các lời hứa hấp dẫn như “suất nội bộ”, “ưu tiên chọn căn”, “chiết khấu đặc biệt” hay “cam kết lợi nhuận cao”. Tuy nhiên, đó chỉ là giấy hứa hẹn cho sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý. Khi tranh chấp phát sinh, người mua gần như không được pháp luật bảo vệ vì giao dịch chưa được công nhận. Nhiều người đã vay ngân hàng để đặt cọc, khiến cả người dân và ngân hàng cùng lâm vào rủi ro khi Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu. Việc siết chặt tín dụng trong các giao dịch kiểu này là bước đi đúng đắn, giúp chấm dứt tình trạng “bong bóng niềm tin” và ngăn ngừa những hệ lụy về sau.
Văn bản số 5553/KV2-TTRA yêu cầu các ngân hàng thương mại ngừng giải ngân cho các khoản vay có mục đích thanh toán tiền đặt cọc hoặc giữ chỗ dự án chưa đủ điều kiện, đồng thời rà soát toàn bộ hồ sơ tín dụng có rủi ro pháp lý tương tự. Khi xét duyệt khoản vay, các tổ chức tín dụng phải kiểm tra kỹ năng lực pháp lý của dự án, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận bán hàng, bảo lãnh ngân hàng và chỉ giải ngân khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Đây không chỉ là hành động quản lý hành chính mà còn là biện pháp bảo vệ an toàn cho hệ thống tài chính quốc gia. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ, mọi rủi ro từ lĩnh vực này đều có thể tác động dây chuyền đến toàn hệ thống ngân hàng.
Việc siết tín dụng chắc chắn sẽ khiến thị trường bất động sản chững lại trong ngắn hạn. Dòng tiền đầu cơ bị chặn, giao dịch “suất nội bộ” gần như tê liệt, một số chủ đầu tư vốn phụ thuộc vào dòng tiền huy động sớm có thể gặp khó khăn về thanh khoản. Tuy nhiên, đây là cú sốc cần thiết để thanh lọc thị trường. Khi vốn vay chỉ chảy vào những dự án hợp pháp, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo hướng lành mạnh hơn. Doanh nghiệp làm thật, dự án thật sẽ được tiếp cận vốn thuận lợi hơn, người mua nhà được bảo vệ trước rủi ro pháp lý, còn những chiêu trò “bán trên giấy” và “thổi giá” sẽ dần bị loại bỏ. Chính sách này cũng giúp ngăn ngừa hình thành nợ xấu mới, đồng thời củng cố niềm tin lâu dài vào sự ổn định của hệ thống ngân hàng.
Không chỉ Ngân hàng Nhà nước, nhiều địa phương cũng đang đồng loạt vào cuộc để lập lại trật tự thị trường. Sở Xây dựng TP.HCM, Bình Thuận, Khánh Hòa đã ban hành các văn bản xử lý và cảnh báo các doanh nghiệp tư vấn, môi giới ký “văn bản thỏa thuận” khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Những động thái này thể hiện sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp quản lý, tạo thành hàng rào pháp lý bảo vệ người mua nhà và ngăn ngừa rủi ro lan rộng. Khi các khâu từ cấp phép, kiểm soát pháp lý, đến giám sát dòng vốn được thực hiện chặt chẽ, thị trường sẽ từng bước lấy lại sự cân bằng và minh bạch.
Chính sách siết tín dụng không phải là “đóng van” nguồn vốn, mà là cách điều tiết để vốn vay được sử dụng đúng mục đích, đúng pháp luật. Đây là cơ hội để hệ thống ngân hàng rà soát quy trình thẩm định, nâng cao tiêu chuẩn kiểm soát rủi ro; đồng thời buộc các chủ đầu tư phải tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ pháp lý trước khi huy động vốn. Về phía người dân, đây cũng là lời nhắc nhở rằng chỉ nên ký hợp đồng khi dự án có đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có bảo lãnh ngân hàng. Niềm tin thị trường chỉ có thể bền vững khi được xây dựng trên nền tảng pháp luật chặt chẽ, chứ không phải trên những lời hứa.
Cú ra tay của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 và các cơ quan chức năng là bước ngoặt quan trọng trong việc chấn chỉnh hoạt động tín dụng và lập lại kỷ cương cho thị trường bất động sản. Khi dòng tiền được định hướng đúng, giá trị thật sẽ trở lại vị trí trung tâm. Người làm ăn chân chính được bảo vệ, người mua nhà an toàn hơn, và hệ thống tài chính giữ được sự ổn định. Thị trường bất động sản Việt Nam có thể trải qua một giai đoạn trầm lắng, nhưng chính trong khoảng lặng đó, một nền móng mới đang được hình thành – vững vàng hơn, minh bạch hơn và hướng đến phát triển bền vững trong tương lai.
