Loạt chính sách “kích hoạt” nguồn cung: Bất động sản vào chu kỳ hồi phục mới

Pháp lý và thủ tục đầu tư từng là “nút thắt” lớn nhất khiến thị trường bất động sản bị nghẽn suốt nhiều năm. Hệ quả là nguồn cung teo tóp, giá cả bị đẩy lên cao, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, còn niềm tin thị trường rơi vào trạng thái mờ mịt.

Từ cuối năm 2024, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được sửa đổi đồng bộ và đồng loạt có hiệu lực, thị trường bắt đầu đón nhận các tín hiệu phục hồi. Kỳ vọng pháp lý đã được “kích hoạt”, tạo tiền đề cho hàng loạt chính sách mới có sức nặng đi vào cuộc sống.

Trong nửa đầu năm 2025, không khí “pháp lý thông – thị trường thông” được thể hiện rõ rệt, khi các nghị quyết và nghị định mang tính tháo gỡ cấp bách được ban hành và triển khai mạnh mẽ, nhất là tại TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa – những địa phương có nhiều dự án bất động sản “mắc cạn”.

Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội, cùng Nghị định 76/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã mở đường pháp lý cho các dự án đang bị “trói chân” bởi kết luận thanh tra, bản án hoặc hồ sơ pháp lý kéo dài. Thay vì rà từng hồ sơ lẻ, chính sách mới cho phép xử lý theo nhóm dự án và theo địa bàn – một cách tiếp cận mang tính thực tiễn cao, giúp gỡ vướng đồng loạt. Cơ chế xác lập nghĩa vụ tài chính rõ ràng cho từng loại dự án cũng giúp minh bạch trách nhiệm, tránh tình trạng “ngâm hồ sơ”, chờ ý kiến chồng chéo.

Đặc biệt, Tổ công tác 5013 tại TP.HCM đã phát huy vai trò rất rõ nét. Sau 6 tháng hoạt động, tổ này đã giải quyết vướng mắc pháp lý cho 97/142 dự án, với tổng hơn 71.000 sản phẩm bất động sản được “giải cứu” đưa ra thị trường. Nhiều dự án đình trệ của các “ông lớn” như Novaland, Sunshine đang được tái khởi động với cam kết bàn giao sớm cho khách hàng trong năm 2026.

Tại Khánh Hòa, hàng chục dự án có vấn đề trong giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2006–2020 cũng đang được rà soát lại theo Nghị quyết 170. Những dự án đủ điều kiện sẽ được định giá đất lại theo từng thời điểm để xác lập lại nghĩa vụ tài chính. Những dự án không đủ điều kiện sẽ thu hồi theo quy định – tránh thất thoát ngân sách và trả lại tính minh bạch cho môi trường đầu tư.

Đà Nẵng cũng cho thấy tinh thần cải cách mạnh mẽ, khi đã gỡ xong 566/1313 dự án vướng mắc, giúp hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đầu tư được “khai thông”, tạo động lực phát triển đô thị. Lãnh đạo thành phố này khẳng định: “Chỉ cần gỡ xong thủ tục, nhà đầu tư có thể khởi công ngay – không phải chờ thêm.”

Không dừng lại ở việc “tháo khoán” các tồn đọng, Chính phủ còn mở ra một hướng đi mới để tạo cú hích cho nguồn cung tương lai – đó là thí điểm chính sách phát triển nhà ở thương mại qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo tinh thần Nghị quyết 171/2024 và Nghị định 75/2025.

Thay vì chờ “được giao đất” hoặc thuê đất theo cách truyền thống, các doanh nghiệp giờ đây có thể trực tiếp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để triển khai dự án nhà ở. Đây được xem là “chiếc chìa khóa” mở cửa cho hàng trăm dự án đang bị vướng “đất không phải là đất ở”, dù pháp lý hoàn chỉnh.

Theo thống kê của HoREA, riêng TP.HCM đã có 343 dự án nhà ở thương mại với diện tích gần 2.000ha đăng ký thực hiện thí điểm. Ước tính trên cả nước, có tới 900 dự án với tổng quy mô khoảng 5.000ha sẽ được tháo gỡ nếu chính sách triển khai hiệu quả. Nếu bình quân mỗi dự án cung cấp 630 căn hộ, thì toàn thị trường có thể đón nhận hơn 650.000 căn nhà ở mới trong vòng 5–10 năm tới – một con số đủ sức kéo lại cán cân cung–cầu và ổn định giá nhà.

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Cao (FDVN) nhận định: chính sách mới không chỉ tháo gỡ ách tắc, mà còn mở ra cơ chế chủ động cho doanh nghiệp. “Không nhất thiết phải được Nhà nước giao đất. Nếu có đất hợp pháp, doanh nghiệp có thể chủ động thực hiện dự án. Đây là bước ngoặt lớn trong cải cách thủ tục đầu tư bất động sản.”

Thị trường địa ốc vốn trầm lắng nay đang được tiếp năng lượng từ ba trục chính: pháp lý rõ ràng – thủ tục thông suốt – và chính quyền vào cuộc mạnh mẽ. Mỗi dự án “hồi sinh” là một tín hiệu tái sinh cho thị trường. Và nếu các chính sách tiếp tục được triển khai đồng bộ, quyết liệt, bất động sản Việt Nam có thể sớm bước vào chu kỳ phục hồi bền vững – dựa trên niềm tin, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.