Các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai như tiền sử dụng đất, thu nhập cá nhân, phí, lệ phí chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá điều chỉnh từ ngày 31/10.
Theo thông tin nêu trong hướng dẫn của Cục Thuế TP HCM mới ban hành, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được tính trên công thức: tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích trừ tiền sử dụng hoặc thuê đất trước khi chuyển (mức giá này căn cứ vào bảng giá điều chỉnh).
Ví dụ ông A cần chuyển mục đích sử dụng đất cho 100 m2 đất nông nghiệp trên Quốc lộ 50, huyện Bình Chánh sang đất ở. Vậy số tiền sử dụng đất của ông A là (90 triệu – 20 triệu) x 100 = 7 tỷ đồng. Trong đó, 90 triệu là tiền sử dụng đất ở sau khi chuyển đổi tính trên một m2; 20 triệu là tiền sử dụng đất nông nghiệp trước khi chuyển đổi, trên một m2.
Với các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo Nghị định 103/2024 của Chính phủ. Tuy nhiên, Cục Thuế cũng lưu ý tỷ lệ phần trăm thu tiền sử dụng đất sẽ khác nhau theo từng trường hợp cụ thể tùy thuộc vào thời gian bắt đầu sử dụng, loại đất thực tế và có vi phạm pháp luật sử dụng đất hay không.
Ngoài ra từ ngày 1/8 khi tính thuế đất cho các hộ gia đình, cá nhân sẽ không còn phân biệt giá đất trong, ngoài hạn mức; không xem xét giá trị khu đất lớn hơn 30 tỷ, không còn trường hợp áp dụng giá đất cụ thể (ngoại trừ những người sở hữu đất nông nghiệp trước 1993). Thời hạn sử dụng đất (với đất có thời hạn) sẽ từ 50 năm lên thành 70 năm.
Cũng theo Cục Thuế thành phố, thời điểm tính tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng sẽ được tính từ lúc Nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Còn thời điểm tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng sẽ là lúc hộ gia đình, cá nhân nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Đến cuối ngày 30/10, toàn bộ các chi cục thuế trên địa bàn thành phố cũng sẽ tạm dừng nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trên hệ thống liên thông điện tử, in danh sách hồ sơ đủ điều kiện tiếp nhận trong ngày và ký xác nhận với cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
Bảng giá điều chỉnh theo Quyết định 79 của TP HCM sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết năm 2025. So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá đất ở của thành phố có 4.299 tuyến đường đã giảm xuống, 160 tuyến giữ nguyên và 98 đường tăng thêm. Nhìn chung, mức giá mới giảm 20-25% so với dự thảo và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí. Mức giá mới này được cho là thấp hơn thị trường 25-50%.
Bảng giá đất điều chỉnh được dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư với người được bồi thường về đất ở; tính thuế sử dụng, thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá này cũng được dùng để tính các khoản phí và lệ phí liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hoặc khi làm các thủ tục hành chính về đất đai.
Về tác động của bảng giá đất mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng mức tăng này sẽ tác động mạnh đến cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin tách thửa với đất ở, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn nhiều lần so với trước đó.
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng đánh giá bảng giá mới sẽ không tác động quá nhiều đến những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm. Nhưng các khu vực vùng ven, mức tăng này sẽ là vấn đề lớn với người dân có thu nhập thấp, chưa kịp thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ… cao hơn nhiều.
Hiện TP HCM có 110.090 ha đất nông nghiệp ở 9 địa phương sẽ chịu tác động khi bảng giá đất điều chỉnh áp dụng. Cụ thể, quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha), huyện Nhà Bè (4.624,1 ha). Ngoài ra, huyện Củ Chi có 31.127,7 ha đất nông nghiệp, Hóc Môn hơn 5.235 ha), Bình Chánh là 16.555 ha, Cần Giờ và TP Thủ Đức lần lượt hơn 46.975 và 4.558 ha.
Với nhóm chịu tác động từ bảng giá đất mới, Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM cho biết Chính phủ đã giao Bộ Tài chính tham mưu ban hành Nghị định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đối với một số trường hợp.
Giá đất mới vẫn “chưa sòng phẳng” với thị trường
Tại họp báo công bố Quyết định 79/2024 sửa đổi Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP. HCM, ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch UBND TP. HCM đánh giá Bảng giá đất điều chỉnh chỉ phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội ở thành phố, giảm tối đa tác động đến người dân nhưng “chưa sòng phẳng” với thị trường.
Theo ông Cường, pháp luật cho phép các địa phương được xây dựng bảng giá đất điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế. Tinh thần của bảng giá đất này là từng bước tiếp cận với thị trường. Trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay, thành phố đã cân nhắc để giảm bớt tác động đến với người dân, doanh nghiệp.
“3 tháng xây dựng, lấy ý kiến là hết sức thận trọng và lắng nghe toàn diện ý kiến người dân, doanh nghiệp, các tổ chức, địa phương”, ông Cường nói.
Cũng theo vị PCT UBND TP. HCM, bảng giá mới có hiệu lực đến hết năm sau và sẽ được đánh giá toàn diện và sẽ là bước chuyển tiếp trong lộ trình để xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật đất đai 2024 “sòng phẳng với thị trường”, được áp dụng từ năm 2026.
Thực tế cho thấy, giá đất tại Quyết định 79 đang thấp hơn so với giá rao bán phổ biến trên thị trường từ 25-50%. Ví dụ như tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá mới dự kiến là 687 triệu đồng một m2, trong khi theo khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá nhà đất hai khu vực này được bán từ 1,2-2 tỷ đồng một m2.
Khu vực TP Thủ Đức, nhiều lô đất trên đường Trần Não, Lương Định Của thuộc phường Bình An đang chào giá bán 180-250 triệu đồng một m2, cao hơn 20-30% so với bảng giá đất điều chỉnh mới (120 triệu đồng một m2).
Hay huyện Hóc Môn, giá mỗi m2 đường Đặng Công Bình là 18,5 triệu đồng, trong khi giá thực tế mặt tiền tuyến đường này trung bình khoảng 35 triệu đồng…
