Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất giữa bên chuyển nhượng anh A và chị B với bên nhận chuyển nhượng bà C là vô hiệu
Sau khi nghiên cứu bài viết “Bàn về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do “nhầm lẫn, giả tạo” trong giao dịch dân sự” của tác giả Đồng Thị Hường, đăng ngày 17/9/2025, tôi đồng ý với quan điểm thứ nhất của tác giả cho rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự.
Việc đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh A, chị B và bà C phải được xem xét dựa trên điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, đồng thời đối chiếu với các quy định về bảo vệ người không biết chữ trong quá trình công chứng. Điểm mấu chốt của vụ việc nằm ở khả năng nhận thức và ý chí thực sự của anh A khi ký kết hợp đồng, bởi anh A khẳng định mình không biết đọc, không biết viết, chỉ biết viết các chữ in hoa theo ký tự tên của mình mà không thể hiểu được mặt chữ khi thực hiện các giao dịch và đã bị bà C cùng chị B lừa dối về nội dung của giao dịch.
Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo đó, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định như trên, trong đó quan trọng nhất là điều kiện “chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập” và “chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện”.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 126 BLDS quy định giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn như sau:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Ngoài ra, Điều 127 BLDS cũng quy định giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó…”.
Trước hết, cần khẳng định rằng việc anh A không biết chữ đã được chứng minh qua nhiều nguồn chứng cứ khác nhau. Cơ quan quản lý giáo dục địa phương xác nhận không có dữ liệu nào cho thấy anh A từng học tại bất kỳ cơ sở giáo dục phổ thông nào. Hồ sơ lý lịch tư pháp trước đây của anh A cũng thể hiện rõ tình trạng không biết chữ. Toàn bộ các văn bản hành chính, hồ sơ tố tụng, các giao dịch dân sự có liên quan đến anh A đều chỉ có dấu điểm chỉ chứ không có chữ viết tay của anh. Bên cạnh đó, quá trình sinh sống của anh A tại địa phương từ nhỏ đến lớn không có bằng chứng nào cho thấy anh từng được học chữ, lời khai của anh A cũng phù hợp với tình tiết này. Việc anh A có thể viết nguệch ngoạc tên mình bằng chữ in hoa không đủ để khẳng định anh biết đọc, biết viết và càng không thể hiện được khả năng hiểu biết nội dung phức tạp của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Dựa vào tình huống vụ án tác giả đưa ra, có đủ căn cứ để xác định anh A hoàn toàn không nhận thức được nội dung hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/01/2020. Anh A tin rằng mình ký vào hợp đồng chuyển nhượng một lô đất tại huyện H như lời bà C và chị B nói, trong khi thực tế hợp đồng lại là chuyển nhượng toàn bộ nhà đất chung của vợ chồng anh cho bà C. Sự sai lệch này thể hiện rõ yếu tố nhầm lẫn nghiêm trọng về đối tượng của giao dịch theo Điều 126 BLDS. Đồng thời, việc bà C và chị B bịa đặt câu chuyện về lô đất tại huyện H nhằm khiến anh A tin tưởng và ký hợp đồng chính là hành vi đưa ra thông tin gian dối, đủ yếu tố cấu thành hành vi lừa dối theo Điều 127 BLDS. Sự lừa dối này là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc anh A ký vào hợp đồng.
Ngoài ra, cần nhấn mạnh rằng Luật Công chứng năm 2014 đã đặt ra những quy định đặc biệt nhằm bảo vệ người không biết chữ khi thực hiện giao dịch công chứng. Theo quy định tại Điều 47 của Luật này quy định: “Trường hợp người yêu cầu công chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm chỉ được hoặc trong những trường hợp khác do pháp luật quy định thì việc công chứng phải có người làm chứng… Người làm chứng do người yêu cầu công chứng mời, nếu người yêu cầu công chứng không mời được thì công chứng viên chỉ định” (khoản 2), “Trường hợp người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt thì họ phải có người phiên dịch… Người phiên dịch do người yêu cầu công chứng mời và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc phiên dịch của mình…” (khoản 3).
Trong trường hợp của anh A, hồ sơ không thể hiện việc có người làm chứng, cũng không thể hiện công chứng viên đã thực hiện việc đọc và giải thích nội dung hợp đồng. Việc không tuân thủ thủ tục bắt buộc này là vi phạm pháp luật về công chứng, đồng thời làm mất đi bảo đảm pháp lý để xác định ý chí thực sự của anh A khi ký hợp đồng. Giao dịch được công chứng trái quy định về hình thức cũng là căn cứ làm cho giao dịch vô hiệu theo Điều 129 BLDS.
Về quan điểm thứ hai cho rằng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh A, chị B và bà C không vô hiệu do nhầm lẫn theo Điều 126 BLDS 2015, với lập luận rằng anh A vẫn có thể viết được tên mình, đây là ý chí chủ quan của A, nếu anh A không biết chữ phải yêu cầu công chứng viên đọc lại, yêu cầu người làm chứng.
Tuy nhiên, lập luận này thiếu cơ sở pháp lý và không phù hợp với thực tế khách quan của vụ việc. Trước hết, việc một người có thể ký hoặc viết nguệch ngoạc tên mình không đồng nghĩa với việc họ biết chữ, càng không chứng minh được rằng người đó có thể đọc hiểu nội dung của một văn bản pháp lý phức tạp như hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Các tài liệu thu thập được trong hồ sơ thể hiện rõ anh A chưa từng theo học tại bất kỳ cơ sở giáo dục nào, không có kỹ năng đọc hiểu chữ viết, toàn bộ các văn bản hành chính, tố tụng có liên quan đều thể hiện bằng dấu điểm chỉ. Do đó, việc anh A có thể viết tên không thể được coi là bằng chứng cho thấy anh A hiểu rõ nội dung hợp đồng mà mình ký.
Tiếp theo, việc cho rằng anh A phải “chịu trách nhiệm về hành vi ký của mình” là không đúng với quy định về giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn hoặc do bị lừa dối. Điều 126 và Điều 127 BLDS quy định rõ: nếu một bên bị nhầm lẫn hoặc bị bên kia lừa dối, giao dịch được coi là vô hiệu. Trong vụ việc này, bà C và chị B đã chủ động tạo dựng thông tin sai sự thật về việc chuyển nhượng một lô đất khác để khiến anh A tin tưởng ký hợp đồng, trong khi thực chất lại là hợp đồng chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng anh. Đây là hành vi lừa dối rõ ràng, làm cho anh A nhầm lẫn nghiêm trọng về đối tượng của hợp đồng. Trong trường hợp bị lừa dối, người bị hại không phải chịu trách nhiệm về hành vi ký của mình vì bản chất họ không có sự tự nguyện đúng nghĩa khi xác lập giao dịch.
Như vậy, quan điểm thứ hai không có căn cứ pháp lý và không phản ánh đúng bản chất của sự việc. Việc anh A có thể viết tên không đủ để xác định anh biết chữ, càng không thể hiện ý chí tự nguyện khi ký hợp đồng. Giao dịch đã được xác lập trong điều kiện anh A không hiểu nội dung và bị lừa dối, nên phải được tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.
Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng ngày 03/01/2020 không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS, đồng thời vi phạm các quy định bảo vệ người không biết chữ trong Luật Công chứng. Hành vi gian dối của bà C và chị B đã khiến anh A nhầm lẫn nghiêm trọng về nội dung giao dịch. Do đó, hợp đồng này phải bị tuyên bố vô hiệu theo quy định tại các điều 117, 122, 126, 127 và 129 BLDS.
Trên đây là quan điểm của tác giả, rất mong nhận được ý kiến đóng góp của đồng nghiệp và bạn đọc.
