Từ giữa quý III/2025, thị trường đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ rệt. Dòng vốn đầu tư cá nhân trở lại mạnh mẽ, trong khi hạ tầng và chính sách tín dụng thuận lợi đang mở đường cho một chu kỳ tăng trưởng mới của phân khúc này.
Đà phục hồi lan rộng từ TP.HCM ra vùng giáp ranh
Sau gần hai năm trầm lắng, mặt bằng giá đất nền tại TP.HCM đã nhích lên khoảng 6%, đạt xấp xỉ 70 triệu đồng/m², theo số liệu tổng hợp từ nhiều sàn giao dịch. Bình Dương và Long An cũng ghi nhận mức tăng trung bình 4–6%, chủ yếu ở các khu vực có liên kết trực tiếp với Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành và cảng Hiệp Phước.
Ngược lại, một số địa phương như Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn giao dịch chậm, giá điều chỉnh giảm khoảng 10%. Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư đang ưu tiên thị trường có tính thanh khoản cao, hạ tầng hoàn chỉnh và pháp lý minh bạch.
Ở nhiều khu vực giáp ranh TP.HCM như Nhà Bè, Long Hậu, Đức Hòa, Cần Giuộc, các dự án đất nền giá từ 30–40 triệu đồng/m² có vị trí kết nối thuận tiện đang thu hút lượng đặt chỗ lớn. Dòng tiền nhỏ lẻ, vốn “án binh” suốt 2023–2024, nay đã bắt đầu quay lại, tập trung vào đất có sổ đỏ riêng và quy hoạch dân cư rõ ràng.
Hạ tầng – “chìa khóa” mở khóa giá trị đất nền
Theo các chuyên gia, động lực chính cho chu kỳ tăng giá mới không đến từ yếu tố đầu cơ, mà là sự bứt phá của hạ tầng giao thông đang định hình lại thị trường.
Các công trình như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cùng hàng loạt tuyến metro, đang mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực trung tâm. Khi thời gian di chuyển rút ngắn, đất vùng ven trở thành “điểm vàng” của dòng tiền dài hạn.
Một ví dụ điển hình là Đô thị thương mại The 826 EC tại Long Hậu (Nhà Bè – Long An giáp ranh), quy mô hơn 15ha, do Hai Thành Group phát triển. Dự án có sổ đỏ từng nền, hạ tầng nội khu hoàn chỉnh và nằm trên trục Lê Văn Lương nối dài, giúp kết nối Quận 7 chỉ trong 15 phút. Nhờ đó, chỉ sau thời gian ngắn nhận booking, dự án đã gần kín giỏ hàng mở bán đợt đầu.
Hệ thống hạ tầng xung quanh như cảng Hiệp Phước, KCN Long Hậu, Metro số 4, Vành đai 4 và cao tốc Long Thành – Bến Lức đang giúp khu vực này trở thành trọng điểm phát triển đô thị phía Nam.
Ba nhân tố đang “kích hoạt” sóng đất nền cuối năm
1. Hạ tầng và đầu tư công tăng tốc:
Năm 2025 được xem là giai đoạn “vàng” của đầu tư công. Khi hàng loạt tuyến giao thông chiến lược bước vào giai đoạn hoàn thiện, đất nền vùng ven TP.HCM, Bình Dương, Long An được hưởng lợi trực tiếp.
2. Chính sách tài chính ổn định:
Lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân dễ dàng tiếp cận vốn. Cùng với đó, khung giá đất mới và chính sách thuế thu nhập cá nhân 2% giúp thị trường minh bạch, ổn định hơn.
3. Nguồn cung khan hiếm:
Sau giai đoạn rà soát pháp lý và siết tách thửa, nguồn cung đất nền chính chủ giảm mạnh, đặc biệt tại khu vực nội thành. Do đó, các sản phẩm ngoại thành – vùng giáp ranh – có pháp lý sẵn đang trở thành lựa chọn an toàn cho dòng tiền cuối năm.
Kỳ vọng tăng 15% trong quý IV/2025 – đầu 2026
Theo các sàn môi giới tại TP.HCM, từ nay đến đầu năm 2026, giá đất nền có thể tăng thêm 15–16% nhờ loạt hạ tầng trọng điểm khởi công và thông tin quy hoạch mới. Sự phục hồi của chứng khoán và kinh tế vĩ mô ổn định cũng đang góp phần cải thiện tâm lý nhà đầu tư.
Một số chuyên gia nhận định, trong khi các phân khúc cao cấp như căn hộ hay biệt thự còn phụ thuộc vốn tín dụng, đất nền lại dễ hấp thụ dòng tiền cá nhân nhờ tỷ suất lợi nhuận trung – dài hạn và khả năng thanh khoản tốt.
Hiệu ứng từ quy hoạch hành chính và không gian đô thị mới
Việc TP.HCM tái cấu trúc địa giới hành chính, rút gọn cấp trung gian và mở rộng quy hoạch về phía Đông – Nam – Tây Bắc, đang mở ra không gian phát triển mới cho vùng ven.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, nhận xét:
“Đầu tư công và quy hoạch đô thị đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa tích cực, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh và pháp lý rõ ràng sẽ là tâm điểm thu hút dòng vốn trong 2025–2026.”
Theo khảo sát, gần 2/3 môi giới tin rằng thị trường sẽ tăng trưởng mạnh trong quý IV/2025, trong đó đất nền được đánh giá là phân khúc “hấp dẫn nhất” nhờ sự cân bằng giữa giá trị thực – tiềm năng tăng giá – tính an toàn đầu tư.
