Cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 đang mở ra hướng đi mới trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý và khai thông quỹ đất cho thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao, mặt bằng giá nhà được dự báo vẫn khó giảm trong ngắn hạn.
“Mở khóa” quỹ đất, gia tăng nguồn cung
UBND TP.HCM vừa chấp thuận cho 28 doanh nghiệp triển khai thí điểm 28 dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội. Cơ chế này cho phép doanh nghiệp thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên quỹ đất sẵn có, góp phần tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm.
Danh mục dự án được phê duyệt cho thấy sự đa dạng cả về quy mô lẫn loại hình, từ các khu chung cư cao tầng, khu dân cư đến tổ hợp thương mại – dịch vụ kết hợp nhà ở. Các dự án phân bổ tại nhiều khu vực, tập trung chủ yếu ở khu Đông, khu Nam và các đô thị đang phát triển.
Trong đó, nổi bật là Khu phức hợp Thiên Hà do Công ty TNHH Đầu tư Việt Thiên Hà làm chủ đầu tư với tổng vốn hơn 29.400 tỷ đồng, dự kiến triển khai trong 5 năm. Bên cạnh đó, nhiều dự án quy mô hàng nghìn tỷ đồng cũng góp mặt như khu hỗn hợp Tân Kiên (Bình Chánh), Opal City tại Phước Long B hay dự án chỉnh trang đô thị Tân Thuận Đông.
Khu vực phía Đông TP.HCM tiếp tục ghi nhận loạt dự án đáng chú ý như khu nhà ở hỗn hợp Suối Tiên, Opal Riverview hay dự án SGMI tại Linh Xuân, với mức đầu tư từ hơn 1.200 đến trên 2.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2030–2033.
Ở phân khúc trung bình, nhiều dự án quy mô từ vài trăm đến dưới 2.000 tỷ đồng như Lux Star, Trúc Xanh hay Notting Hill Residence được kỳ vọng có thể triển khai nhanh, góp phần bổ sung nguồn cung trong ngắn hạn.
Đáng chú ý, khu Nam TP.HCM, đặc biệt khu vực Phú Thuận – Tân Thuận, chiếm tỷ trọng lớn với hàng loạt dự án chung cư thương mại và khu dân cư mới. Điều này phản ánh xu hướng phát triển tiếp tục lan rộng tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và nhu cầu nhà ở cao.
Ngoài ra, cơ chế thí điểm cũng tạo cơ hội cho doanh nghiệp vừa và nhỏ tham gia thị trường với các dự án dưới 500 tỷ đồng như Khu dân cư Hoàng Long hay Khu nhà ở Yến Phương.
Trước đó, TP.HCM đã phê duyệt nhiều đợt với tổng số gần 400 khu đất thí điểm, quy mô hàng chục triệu mét vuông. Nhiều dự án dự kiến sẽ khởi công trong giai đoạn 2026–2027, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn.
Giá nhà khó giảm trong ngắn hạn
Dù nguồn cung được kỳ vọng gia tăng, các chuyên gia nhận định giá bất động sản khó có thể giảm ngay trong thời gian tới do áp lực chi phí đầu vào.
Theo ghi nhận, giá vật liệu xây dựng đã tăng mạnh so với cùng kỳ: cát xây dựng tăng khoảng 15%, đá tăng 25%, sắt thép tăng 10%, gạch tăng tới 30–32%. Chi phí xây dựng theo đó cũng tăng từ khoảng 3,9 triệu đồng/m² lên 4,3 triệu đồng/m².
Đối với các công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, chi phí có thể tăng thêm 5–7%, khiến tổng chi phí phát triển dự án đội lên đáng kể, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận.
Không chỉ chi phí xây dựng, giá đất cũng là yếu tố gây áp lực lớn. Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường khiến nghĩa vụ tài chính tăng mạnh, kéo theo giá thành dự án leo thang. Nhiều doanh nghiệp phải ứng trước khoản vốn lớn để giải phóng mặt bằng, thậm chí kéo dài hàng chục năm.
Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý còn chậm, chi phí đất đai khó dự đoán cũng làm gia tăng rủi ro tài chính. Có những dự án trước đây chỉ nộp vài chục tỷ đồng tiền sử dụng đất, nay tăng lên hàng trăm tỷ đồng.
Một yếu tố khác là chiến lược phát triển của doanh nghiệp khi tập trung vào phân khúc cao cấp với kỳ vọng lợi nhuận cao, vô hình trung đẩy mặt bằng giá chung lên cao.
Ở phía người mua, tâm lý cũng đang thay đổi. Nhiều người có nhu cầu ở thực dần từ trạng thái chờ đợi sang chấp nhận thực tế giá nhà khó giảm, trong khi thu nhập không tăng tương ứng. Đồng thời, lo ngại về lãi suất và rủi ro pháp lý cũng khiến quyết định vay mua nhà trở nên thận trọng hơn.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng cần thêm những giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát chi phí, cải thiện pháp lý và cân đối cung – cầu để hạ nhiệt giá nhà, hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản trong tương lai.
