Thị trường chung cư Hà Nội trong quý I ghi nhận dấu hiệu “hạ nhiệt” rõ rệt khi thanh khoản sụt giảm trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, trong bối cảnh mặt bằng giá duy trì ở mức cao và áp lực lãi suất gia tăng.
Theo báo cáo của Savills, tổng nguồn cung sơ cấp trong quý I đạt hơn 11.100 căn hộ, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán lần đầu. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành, giảm 6% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dù nguồn cung tiếp tục được bổ sung, sức cầu lại có dấu hiệu suy yếu rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 43%, trong khi riêng nguồn cung mới đạt khoảng 55%, giảm mạnh so với mức 84% cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ giao dịch thành công trong quý cũng giảm 12% theo quý và giảm tới 40% theo năm.
Mặt bằng giá sau giai đoạn tăng nóng đang có xu hướng chững lại. Giá bán sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m², gần như không biến động so với cuối năm 2025.
Dữ liệu từ JLL cho thấy thị trường ghi nhận hơn 30 dự án mở bán trong quý, bao gồm cả chung cư và nhà thấp tầng, chủ yếu nằm ngoài Vành đai 3. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn lệch về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, gây khó khăn cho nhóm khách hàng mua ở thực, đặc biệt là người mua lần đầu.
Một số dự án tại các khu quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán chậm do hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến thị trường giảm nhiệt đến từ áp lực lãi suất. Từ đầu năm, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi 6–12 tháng, tạo gánh nặng tài chính đáng kể cho người mua sử dụng đòn bẩy tín dụng. Đồng thời, rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến người mua thận trọng hơn.
Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% so với cùng kỳ năm trước khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư gia tăng, trong khi sức mua lại suy yếu. Trong bối cảnh này, nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần rút lui khỏi thị trường.
Tâm lý người mua nhà cũng có sự thay đổi rõ rệt. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định và đặt ra yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách ưu đãi cũng như chất lượng sản phẩm.
Dự báo trong thời gian tới, giá chung cư sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, bao gồm tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc các chủ đầu tư phải tăng cường cạnh tranh về giá, chính sách bán hàng và tiện ích để kích cầu.
Các chuyên gia nhận định những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí nội đô vẫn sẽ giữ được giá trị, song tốc độ tăng giá sẽ chậm lại. Trong khi đó, các dự án tại khu vực ven đô sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn do nguồn cung dồi dào.
Theo dự báo của Savills, trong 9 tháng cuối năm, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 16.700 căn, với phân khúc hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế. Về dài hạn, JLL cho rằng thị trường nhà ở phía Bắc có thể bước vào chu kỳ tăng cung mạnh, với trung bình khoảng 23.000 căn hộ mỗi năm trong 5 năm tới, chủ yếu đến từ các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng.
Dù nguồn cung được cải thiện, bài toán lớn của thị trường vẫn nằm ở cơ cấu sản phẩm. Nếu phân khúc trung cấp và bình dân không được mở rộng, nhu cầu ở thực của đa số người dân sẽ tiếp tục khó được đáp ứng, kéo theo tình trạng thanh khoản thấp kéo dài.
