"Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn giao thoa nên các vấn đề đều nhạy cảm và sẽ có rủi ro rình rập"

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng: Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn giao thoa nên các vấn đề đều nhạy cảm và sẽ có rủi ro rình rập…

Giá nhà đất “leo” cao

Báo cáo mới nhất về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024 của Bộ Xây dựng đã nêu rõ một số nguyên nhân làm tăng giá bất động sản trong thời gian gần đây.

Qua tổng hợp cho thấy, trong quý này giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn.

Như giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 – 6% theo quý và từ 22 – 25% theo năm. Đặc biệt, có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35 – 40% tùy từng vị trí so với quý trước. Giá bán biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đều có xu hướng tăng mạnh 7 – 10% so với quý trước.

“Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung”, Bộ Xây dựng nhận định.

Theo dữ liệu từ CBRE Việt Nam, 9 tháng vừa qua chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc nhà liền thổ với tổng nguồn cung đạt hơn 3.500 căn, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Lượng giao dịch của phân khúc này cũng tăng mạnh mẽ, đặc biệt trong quý 3, với hơn 2.500 căn được bán ra, gấp gần 5 lần so với quý trước. Giá bán liền kề, biệt thự sơ cấp trung bình quý qua tăng đáng kể so với quý trước, đạt 235 triệu/m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá của nhiều căn liền kề, biệt thự ghi nhận đà tăng mạnh. Điển hình như căn biệt thự, liền kề tại Khu đô thị The Phoenix Garden (huyện Đan Phượng) được rao bán gần 70 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với cuối năm 2023. Hay như nhà liền kề khu đô thị Geleximco (Hà Đông) cũng đang rao bán với mức giá trên dưới 200 triệu đồng/m2, mức giá này đã tăng 90% trong vòng 1 năm.

Đối với phân khúc biệt thự tại các dự án lớn, giá bán phụ thuộc vào diện tích và vị trí của từng căn. Điển hình như trên các sàn giao dịch xuất hiện căn biệt thự có vị trí nằm ở lô góc, sát mặt hồ với diện tích trên 300m2, thuộc một dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, được rao bán với giá 435 tỷ đồng, tức trên 1,4 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, những trường hợp này rất hi hữu và không phổ biến trên thị trường.

Trong khi đó, tại một số khu đô thị ở quận Tây Hồ, các căn biệt thự đơn lập có diện tích trên 340m2 được rao bán với giá bán 500 – 600 triệu đồng/m2. Các căn này đều ở vị trí gần hồ điều hòa và phía sau tiếp giáp công viên nội khu.

Chuyên gia lên tiếng

Thông tin với báo chí, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ nêu ra thực trạng từ đầu năm đến nay, các dự án chung cư mới phía Tây liên tục ra mắt với mặt bằng giá 60 – 80 triệu đồng/m2, thậm chí xấp xỉ 100 triệu đồng một m2, khiến nhà đầu tư các dự án thấp tầng xung quanh muốn nâng giá. Ngay theo đó, nhiều khu biệt thự liền kề khu Tây cũng rục rịch tăng giá trở lại nửa đầu năm nay, dù cùng kỳ năm ngoái nhiều nhà đầu tư phải giảm giá 15 – 20% để thoát hàng trước áp lực lãi vay.

Theo ông Toản, một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà đất “leo” cao là do tác động từ các quy định liên quan đến thị trường bất động sản vừa có hiệu lực từ tháng 8/2024. Cụ thể, giá đền bù đất sẽ dựa trên giá thị trường, điều này dẫn đến giá sơ cấp có thể bị đẩy lên rất cao. Ngoài ra, việc nới lỏng quy định về quyền sở hữu nhà đất cho Việt kiều được kỳ vọng sẽ thu hút lượng kiều hối lớn, tạo điều kiện để giá bán loại hình này được duy trì ở mức cao.

Trong khi đó, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng giá biệt thự, liền kề đã tăng mạnh từ giữa năm ngoái tới nay nên người mua cũng cân nhắc về tiềm năng tăng giá thông qua vị trí, hạ tầng xung quanh căn nhà.

“Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn giao thoa nên các vấn đề đều nhạy cảm và sẽ có rủi ro rình rập. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng về tiềm năng tăng giá của căn nhà, nếu dùng đòn bẩy tài chính cũng cần tính toán tới khả năng chi trả”, bà Miền nêu quan điểm.

Chia sẻ quan điểm trên, chuyên gia kinh tế tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng hiện nay nhiều nhà liền kề, biệt thự đang bị đẩy giá lên quá “ảo”, không đúng với thực tế. Vì vậy, nếu để đầu tư thì người mua cần cân nhắc kỹ vì đây là tài sản có giá trị lớn, phân khúc này thanh khoản yếu, kén khách, khó thoát hàng.

Bộ Xây dựng lý giải

Theo Bộ Xây dựng, qua phân tích cho thấy có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, trong đó có một số nguyên nhân cơ bản, chủ yếu.

Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương; đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Thứ hai, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thứ ba, là do thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM.

Tình trạng này xảy ra là bởi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Cũng có nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được ban hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng…) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Thứ tư, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng… đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Trước thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, cơ quan trung ương, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được giao kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản tại địa phương; kiểm soát việc mua đi, bán lại các bất động sản trao tay nhiều lần, đặc biệt tại các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường; thanh tra, kiểm tra, có biện pháp chấn chỉnh các hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan (nếu có) theo thẩm quyền.

Bên cạnh đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở; xác định giá đất, tính tiền sử dụng, giao đất, cho thuê đất; đẩy nhanh, cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện dự án bất động sản, nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.