Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành nhằm cụ thể hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, quy định về tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở đang nhận được sự quan tâm lớn của dư luận.
Chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
Một trong những điểm cốt lõi của Nghị định 50/2026/NĐ-CP là việc xác định rõ nguyên tắc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Theo đó, chính sách này chỉ được áp dụng một lần duy nhất đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân và chỉ trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.
Quy định này nhằm khắc phục tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển mục đích sử dụng đất nhiều lần với chi phí thấp, gây thất thu ngân sách nhà nước và làm méo mó thị trường đất đai. Các lần chuyển mục đích tiếp theo, dù trên chính thửa đất đã chuyển hay trên các thửa đất khác, đều phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Có nhiều thửa đất vẫn chỉ được lựa chọn một thửa
Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng làm rõ trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả các thửa đất nằm trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn chỉ được lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo chính sách ưu đãi.
Việc lựa chọn phải được thể hiện bằng cam kết rõ ràng trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của cam kết này. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã từng được áp dụng chính sách nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng ưu đãi, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch, đồng thời người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Mốc thời gian áp dụng thống nhất từ ngày 1/8/2024
Để bảo đảm thống nhất trong áp dụng pháp luật, Nghị định quy định rõ việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất, việc lựa chọn thửa đất và xác định hạn mức giao đất ở được tính từ ngày 1/8/2024. Đây là mốc thời gian quan trọng, giúp các cơ quan quản lý nhà nước cũng như người sử dụng đất có căn cứ rõ ràng trong quá trình giải quyết hồ sơ, tránh tình trạng áp dụng hồi tố hoặc hiểu không thống nhất giữa các địa phương.
Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất
Một nội dung quan trọng khác được Nghị định 50/2026/NĐ-CP làm rõ là căn cứ xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Theo đó, giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất do địa phương ban hành và áp dụng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định này góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng mỗi nơi áp dụng một cách hiểu khác nhau, đồng thời tạo sự chủ động cho người dân trong việc dự liệu nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Xác định hạn mức giao đất ở: Không phụ thuộc số nhân khẩu
Nghị định 50/2026/NĐ-CP khẳng định nguyên tắc xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào hạn mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại địa phương, áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp hộ gia đình được hình thành do tách hộ theo quy định pháp luật, mỗi hộ mới được coi là một đối tượng sử dụng đất độc lập để xem xét áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất. Quy định này bảo đảm sự công bằng, đồng thời phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai hiện nay.
Đất sử dụng chung: Tách thửa hay không tách thửa đều có nguyên tắc rõ ràng
Đối với thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng có quyền sử dụng, Nghị định phân biệt rõ hai trường hợp. Nếu các hộ được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định theo từng thửa đất sau khi tách, với nguyên tắc mỗi hộ chỉ được áp dụng hạn mức một lần duy nhất.
Trường hợp không thực hiện hoặc không được phép tách thửa, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử làm đại diện đứng tên sử dụng đất chung. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm tính khả thi trong quản lý, vừa tránh phát sinh tranh chấp giữa các đồng sử dụng đất.
Liên thông với chính sách miễn, giảm và khấu trừ nghĩa vụ tài chính
Không chỉ dừng lại ở việc chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Nghị định 50/2026/NĐ-CP còn quy định rõ cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, tổ chức sử dụng đất phải nộp lại cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với phần đã được miễn, giảm, kèm theo khoản tiền bổ sung tính theo thời gian đã được hưởng ưu đãi.
Đồng thời, Nghị định cũng làm rõ việc khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, bảo đảm sự thống nhất với tiến độ giao đất, cho thuê đất và tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Tăng kỷ cương, bảo đảm công bằng trong quản lý đất đai
Có thể thấy, Nghị định 50/2026/NĐ-CP không chỉ tháo gỡ những vướng mắc tồn tại lâu nay trong thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai, mà còn đặt trọng tâm vào việc tăng cường kỷ cương, minh bạch và công bằng trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc giới hạn chính sách ưu đãi “một lần cho một hộ gia đình, cá nhân” được xem là bước đi cần thiết, hài hòa giữa quyền lợi của người sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước, xã hội.
