Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM vừa gửi Bộ TN&MT xin ý kiến liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính và thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với diện tích nhà, đất được sử dụng làm officetel, shophouse.
Theo danh sách công bố của Sở TN&MT TPHCM, trên địa bàn thành phố có 29 dự án với 10.019 căn chưa cấp giấy chứng nhận do vướng mắc về loại hình bất động sản mới (condotel, officetel) chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật.
Theo Sở TN&MT, hiện nay, đối với dự án chung cư xây dựng trên đất quy hoạch khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú… đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận sau khi xây dựng xong, chủ đầu tư đã bán lại cho người sử dụng với mục đích ở và đề nghị Sở TN&MT cấp giấy chứng nhận đã xuất hiện một số vướng mắc.
Cụ thể, Khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” và Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “việc định giá đất phải theo thời hạn sử dụng”.
Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liên với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”.
Do đó, TPHCM đã tổ chức thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể theo mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất căn cứ các quy định nêu trên của Luật Đất đai và các quy định pháp luật có liên quan, trong đó đối với loại hình officetel, shophouse thì được xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở thời hạn đầu tư khai thác sử dụng là 50 năm là phù hợp với các quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, căn cứ theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP thì có một số ý kiến và cách hiểu khác nhau.
Do đó, Sở TN&MT TPHCM đề nghị Bộ TN&MT hướng dẫn trường hợp chủ đầu tư bán phần diện tích được cơ quan có thẩm quyền công nhận với mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ (khách sạn, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú…) cho người mua với mục đích để ở thì khi xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung hay không.
