Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, quy định việc thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chỉ cần thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, nếu đất chưa có sổ đỏ nhưng đáp ứng tiêu chí theo luật, người thừa kế vẫn có thể thực hiện quyền thừa kế bình thường.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó có điều kiện cấp giấy chứng nhận lần đầu. Bên cạnh đó, Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) hướng dẫn hồ sơ địa chính và cách ghi thông tin thừa kế trên giấy chứng nhận khi di sản chưa được phân chia rõ. Ngoài ra, Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2025 cũng tạo thuận lợi khi rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính về đất đai và cho phép người dân linh hoạt lựa chọn nơi nộp hồ sơ trong cùng địa phương.
Theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp để làm di sản thừa kế khi có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; khi đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận dù chưa có; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết có hiệu lực; đất không bị kê biên để thi hành án hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; và đất còn trong thời hạn sử dụng. Điều này có nghĩa nếu người để lại di sản có đất khai hoang, đất được giao hoặc sử dụng ổn định nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận, người thừa kế vẫn được quyền làm thủ tục thừa kế.
Trường hợp quyền sử dụng đất chưa có giấy tờ nhưng được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận là đất sử dụng hợp pháp, không vi phạm quy hoạch, thì đất đó vẫn được coi là di sản và có thể được chia thừa kế. Nếu đất gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng, giá trị quyền sử dụng đất vẫn được tính trong khối di sản để chia cho những người thừa kế. Đây là cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người dân trong những trường hợp chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Về trình tự thủ tục, người thừa kế cần thực hiện khai nhận di sản thừa kế tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan công chứng. Hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, di chúc (nếu có), giấy tờ nhân thân của những người liên quan và giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có. Sau khi khai nhận, di sản được phân chia theo thỏa thuận của những người thừa kế hoặc theo bản án, quyết định của tòa án nếu phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận, tòa án có thể căn cứ xác nhận của Ủy ban nhân dân địa phương để làm cơ sở cho việc phân chia và cấp giấy chứng nhận cho người thừa kế.
Khi đã có văn bản khai nhận hoặc bản án của tòa án, người thừa kế tiến hành nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công. Hồ sơ gồm giấy tờ chứng minh quyền thừa kế, bản kê khai nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ liên quan khác theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường). Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra, xác định nghĩa vụ tài chính và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Theo quy định mới, thời gian xử lý thủ tục được rút ngắn chỉ còn từ một đến tám ngày làm việc, giúp người dân sớm ổn định quyền lợi hợp pháp của mình.
Trong quá trình thực hiện thủ tục, cần lưu ý rằng việc đất chưa có sổ đỏ không đồng nghĩa với việc mất quyền thừa kế. Quan trọng là đất phải đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Sau khi hoàn tất thừa kế và được cấp giấy chứng nhận, người thừa kế có toàn quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất giống như các trường hợp đã có giấy chứng nhận từ trước.
Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 cùng với các nghị định và thông tư hướng dẫn đã tạo hành lang pháp lý đầy đủ, rõ ràng và thuận lợi hơn cho người dân trong việc thừa kế đất chưa có sổ đỏ. Điều này không chỉ bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan mà còn thúc đẩy việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai, góp phần quản lý chặt chẽ và minh bạch hơn đối với quỹ đất của Nhà nước.
