Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua Nghị quyết đặc thù sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 ngay tại Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025). Động thái này được đánh giá là cần thiết trong bối cảnh cả nước bắt đầu vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp từ ngày 1/7/2025 và giá đất có xu hướng tăng nhanh sau khi Luật mới có hiệu lực.
Điều chỉnh để phù hợp mô hình chính quyền hai cấp
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/1/2024, có hiệu lực từ 1/8/2024 – sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. Luật gồm 260 điều, thay thế toàn bộ Luật Đất đai 2013, với nhiều đổi mới quan trọng: bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất theo thị trường; mở rộng quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; sửa đổi cơ chế thu hồi – bồi thường – tái định cư; và trao quyền sử dụng đất linh hoạt hơn cho người dân, doanh nghiệp.
Tuy nhiên, sau gần một năm thi hành, một số quy định mới đã nảy sinh vướng mắc trong thực tế, đặc biệt ở khâu tổ chức thực hiện và phân cấp thẩm quyền giữa các cấp chính quyền. Việc chuyển đổi sang mô hình chính quyền hai cấp (cấp thành phố – cấp phường, xã) thay cho mô hình ba cấp (tỉnh – huyện – xã) đòi hỏi phải điều chỉnh hàng loạt quy định về phân cấp, phân quyền, trách nhiệm và thủ tục hành chính trong quản lý đất đai.
Ngày 22/9/2025, Văn phòng Chính phủ ban hành văn bản truyền đạt chỉ đạo của Thủ tướng, giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xây dựng Nghị quyết của Quốc hội nhằm xử lý các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024. Theo báo cáo của Quyền Bộ trưởng Trần Đức Thắng, Nghị quyết dự kiến sửa đổi, bổ sung 32 khoản thuộc các nhóm vấn đề: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng; giá đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; và cơ chế tài chính về đất đai.
Các nội dung sửa đổi sẽ đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng phân cấp cho địa phương, đồng thời ban hành quy định chuyển tiếp để lấp khoảng trống pháp lý khi các cơ quan địa phương chưa kịp thích ứng với mô hình hai cấp.
Gỡ “nút thắt” giá đất – trọng tâm của lần sửa đổi
Điểm cải cách quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất, thay bằng bảng giá đất được cập nhật hằng năm theo nguyên tắc thị trường, áp dụng từ 1/1/2026. Tuy nhiên, ngay trong giai đoạn chuẩn bị áp dụng, giá đất tại nhiều địa phương đã tăng nhanh, vượt tầm kiểm soát.
Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, đến đầu năm 2025, có hơn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc do giá đất tăng cao khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp đội lên. Ở nhiều dự án, giá đất tính lại theo bảng mới cao hơn 30–40% so với quyết định giao đất ban đầu, khiến doanh nghiệp lâm vào thế khó.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho biết:
“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Giá đất phải theo thị trường, nhưng cách xác định hiện nay đang khiến chi phí thực tế vượt xa năng lực tài chính của nhà đầu tư.”
Trước tình hình này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 155 và Điều 158 của Luật Đất đai 2024, bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” – vốn gây ra tình trạng mỗi địa phương xác định khác nhau – thay bằng bảng giá đất hằng năm kèm hệ số điều chỉnh (theo Điều 159 dự thảo Nghị quyết). Cách làm này giúp Nhà nước chủ động kiểm soát giá đất, hạn chế biến động cực đoan, đồng thời vẫn đảm bảo nguyên tắc “theo giá thị trường có kiểm soát” như tinh thần của Điều 158 Luật hiện hành.
Các chuyên gia cho rằng, nếu giải quyết triệt để hai nút thắt lớn – giải phóng mặt bằng và cơ chế giá đất – thì đây sẽ là “cuộc cải cách thể chế mang tính bước ngoặt”, vừa tháo gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa ổn định thị trường và tăng nguồn thu ngân sách.
Ngoài ra, Nghị quyết sửa đổi cũng được kỳ vọng sẽ bổ sung cơ sở pháp lý cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia (theo Điều 206 Luật Đất đai 2024), giúp công khai, minh bạch và chống đầu cơ.
Tháo gỡ khó khăn trong tổ chức, thực thi
Luật Đất đai 2024 được xem là đạo luật nền tảng, chi phối hơn 90 văn bản dưới luật và trên 30 đạo luật liên quan. Tuy nhiên, khâu tổ chức thực thi đang gặp nhiều bất cập, nhất là trách nhiệm của cấp cơ sở trong giải phóng mặt bằng, đăng ký biến động và giải quyết hồ sơ hành chính.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, nhận định:
“Luật Đất đai 2024 mới thi hành hơn một năm, không nên đánh giá vội hiệu quả của một đạo luật có tầm ảnh hưởng hàng chục năm. Việc điều chỉnh nên tập trung vào phân cấp, thẩm quyền và quy trình kỹ thuật, chứ không sửa triệt để triết lý của luật.”
Cũng theo ông Đỉnh, việc chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp đồng nghĩa cấp xã, phường sẽ đóng vai trò trực tiếp trong tiếp nhận, xác nhận hồ sơ, do đó cần sớm chuẩn hóa quy trình, nâng cao năng lực đội ngũ để tránh ách tắc và tình trạng “đùn đẩy trách nhiệm”.
Ở góc độ thực thi, ông Nguyễn Quốc Hiệp dẫn chứng trường hợp một dự án tại Phú Thọ mất 14 năm chưa giải phóng xong mặt bằng vì quy trình thông báo, niêm yết, cưỡng chế kéo dài và chồng chéo giữa các cơ quan, mỗi khâu lại yêu cầu đủ thành phần đại diện đoàn thể tham dự. Ông kiến nghị Nghị quyết sửa đổi cần rút ngắn thời gian xử lý thủ tục bồi thường, cưỡng chế và áp dụng cơ chế một cửa liên thông để giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Thơ, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Công chứng Việt Nam, nhấn mạnh:
“Vẫn còn nhiều vướng mắc trong thủ tục sang tên, đăng ký biến động đất đai. Dữ liệu chưa liên thông, mỗi địa phương áp dụng một mẫu hồ sơ khác nhau. Cần có quy định thống nhất toàn quốc, liên thông giữa văn phòng công chứng – cơ quan đăng ký đất đai – cơ quan thuế.”
Theo Điều 226 Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi số trong quản lý đất đai là nhiệm vụ bắt buộc. Vì vậy, trong lần sửa đổi này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất đẩy nhanh số hóa hồ sơ địa chính, tích hợp dữ liệu đất đai với dữ liệu quy hoạch, tài chính, dân cư, hình thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia – nền tảng quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong quản lý tài nguyên.
PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, phân tích:
“Nghị quyết sửa đổi cần phân biệt rõ giữa quy hoạch sử dụng đất dài hạn (10–15 năm) và kế hoạch ngắn hạn hằng năm; đồng thời thiết kế cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp thực tiễn. Điều này giúp chính quyền địa phương có thể phản ứng nhanh với biến động thị trường mà vẫn đảm bảo tuân thủ quy hoạch tổng thể.”
Giữ ổn định chính sách – tạo niềm tin cho thị trường
Một điểm được nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia thống nhất là không nên thay đổi triết lý cốt lõi của Luật Đất đai 2024, vốn được xây dựng dựa trên Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Thay vào đó, Nghị quyết đặc thù chỉ nên điều chỉnh những vấn đề cấp bách, mang tính kỹ thuật, bảo đảm luật đi vào cuộc sống, không gây xáo trộn.
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 lần này không chỉ nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh, mà còn là thước đo cho năng lực điều hành chính sách đất đai trong giai đoạn chuyển đổi mô hình quản trị nhà nước. Nếu được thông qua tại Kỳ họp thứ 10, đây sẽ là bước đi quan trọng giúp củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp, đồng thời giữ ổn định nền tảng pháp lý cho một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.
