Một giao dịch đất đai tưởng chừng đơn giản đã trở thành tâm điểm dư luận, kéo ngân hàng, tòa án và cơ quan thi hành án vào cuộc. Từ bản định giá “thổi phồng” tài sản từ 148 tỷ đồng (giá Nhà nước) lên 412 tỷ đồng để giải ngân 195 tỷ, đến bản án bị cho là “tuyên ngược ý chí đương sự” và “vượt quá phạm vi yêu cầu”, rồi việc thi hành án vội vã đưa tài sản ra đấu giá, tất cả khiến bà Nguyễn Thị Bích Chi phải làm đơn kiến nghị gửi Báo CCB Việt Nam cùng các cơ quan chức năng để yêu cầu xem xét lại toàn bộ vụ việc.
Ngân hàng và bài toán minh bạch trong thẩm định
Ngày 31-12-2019, bà Nguyễn Thị Bích Chi ký hợp đồng đặt cọc 135 tỷ đồng với ông Đào Duy Phương để mua lô đất số 52, tờ bản đồ số 8, lô A2.1, khu Tuyên Sơn (Đà Nẵng). Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 200 tỷ đồng. Do chồng bà Chi là người nước ngoài, nên bà Chi giao cho bạn là Phan Thị Mỹ Chi – đứng tên trong hợp đồng. Lô đất này có vị trí đắc địa: ba mặt tiền, diện tích gần 4.000 m², thuận lợi cho phát triển thương mại. Với niềm tin rằng sau khi bên bán giải chấp, thủ tục sang tên sẽ hoàn tất, bà Chi nhanh chóng chuyển toàn bộ khoản tiền cọc khổng lồ. Nhưng ngay sau đó, sự thật được hé lộ: mảnh đất đã thế chấp tại Agribank chi nhánh thành phố Đà Nẵng (Agribank Đà Nẵng) với khoản vay 195 tỷ. Mấu chốt gây tranh cãi là chứng thư định giá: trong khi giá Nhà nước là 148 tỷ đồng, ngân hàng lại “nâng” lên 412 tỷ đồng (theo biên bản định giá số 042019/BBĐG/HXH ngày 12-04-2019), tạo điều kiện để giải ngân khoản vay lớn.
Một chuyên gia ngân hàng bình luận: “Trên giấy tờ, khoản vay 195 tỷ không vượt giá trị tài sản 412 tỷ. Nhưng bản chất vấn đề là: con số 412 tỷ có khách quan không? Nếu chỉ là nội bộ ‘thổi phồng’, thì thực chất ngân hàng đã cho vay vượt xa giá trị thật, biến khoản vay thành rủi ro hệ thống”.
Luật sư Nguyễn Hải Ánh (Đoàn LS Đà Nẵng) nhận định: “Theo luật, việc thẩm định tài sản bảo đảm phải độc lập và sát với thị trường. Từ 148 tỷ mà nâng lên 412 tỷ, nếu không có cơ sở so sánh minh bạch, là dấu hiệu bất thường. Đây là hành vi cần được thanh tra để làm rõ trách nhiệm cá nhân của cán bộ định giá và phê duyệt”.
Bà Chi trong đơn cũng nhấn mạnh: “Việc ngân hàng Agribank Đà Nẵng định giá vượt xa thực tế đã hợp thức hóa một khoản vay rủi ro, biến tài sản của tôi thành công cụ cho nợ xấu”.
Bản án, Thi hành án và khoảng trống pháp lý
Ngày 5-5-2025, TAND quận Ngũ Hành Sơn ra bản án sơ thẩm số 39/2025/DS-ST, tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc ông Phương trả lại 135 tỷ đồng cho bà Chi. Nghe qua, phán quyết này có vẻ bảo vệ quyền lợi của người mua. Nhưng ông Phương đã phản đối gay gắt, cho rằng bản án đã “vi phạm nghiêm trọng tố tụng” ở hai điểm:
Một là, tuyên ngược ý chí đương sự. Theo ông, từ khi nhận cọc cho đến lúc xét xử, ông vẫn mong muốn tiếp tục hợp đồng với bà Chi, sau khi giải quyết thủ tục giải chấp. Tuy nhiên, tòa lại tuyên chấm dứt hợp đồng, trái ngược hoàn toàn với ý chí đó. Điều này vi phạm nguyên tắc quyền tự định đoạt – quyền cơ bản của các bên trong tố tụng dân sự. Hai là, vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện. Ông Phương cho rằng bà Chi không yêu cầu một số nội dung, nhưng tòa lại tự ý tuyên thêm. Đây là hành vi vượt thẩm quyền, làm sai lệch bản chất tranh chấp.
Luật sư Nguyễn Hải Ánh phân tích: “Tòa phải xét xử trong phạm vi yêu cầu. Khi vượt quá, bản án sẽ thiếu căn cứ pháp lý. Càng nghiêm trọng hơn khi tòa ‘tuyên thay ý chí’ – trong khi đương sự mong muốn tiếp tục hợp đồng. Đó là dấu hiệu rõ ràng của vi phạm tố tụng.” Đáng chú ý, cấp phúc thẩm sau đó vẫn giữ nguyên án sơ thẩm, mà không phân tích sâu hai điểm mấu chốt này. Điều đó khiến bà Chi – người đặt cọc 135 tỷ – càng thêm lo lắng, buộc bà phải làm đơn kiến nghị gửi cơ quan cấp trên, yêu cầu giám đốc thẩm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Tiếp theo đó, ngày 19-9-2025 Bà Chi nhận được bản án của Toà án Nhân dân thành phố Đà Nẵng, nội dung bản án Phúc thẩm Tuyên y án bản án Sơ thẩm. Trong khi án còn nhiều tranh cãi, trong ngày 19-9-2025 Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng (KV2) và Công ty đấu giá Hợp Danh Bảo Việt đã nhanh chóng tổ chức đấu giá lô đất với giá khởi điểm khoảng 298,5 tỷ đồng. cùng ngày, phiên đấu giá lô đất trên thành công, giá được đấu trúng là 299 tỷ.
Theo phản ánh trong đơn kiến nghị của bà Chi, quá trình đấu giá có nhiều điểm bất thường: Quy trình diễn ra khi còn khiếu nại giám đốc thẩm, tức bản án chưa thực sự ổn định; Bà – với tư cách bên đặt cọc – không được thông báo đầy đủ; Chủ tài sản cũng không tham gia phiên đấu giá; Mức giá khởi điểm không rõ dựa trên chứng thư độc lập nào.
Luật sư Nguyễn Hải Ánh đặt vấn đề: “Thi hành án có quyền phát mãi tài sản bảo đảm, nhưng phải minh bạch và công khai. Khi chưa làm rõ trách nhiệm ngân hàng, bản án còn tranh cãi, mà lại vội vàng đấu giá, thì nguy cơ xâm phạm quyền lợi của người dân là rất lớn”.
Trong đơn gửi cơ quan chức năng, bà Nguyễn Thị Bích Chi kiến nghị: Xem xét giám đốc thẩm bản án sơ và phúc thẩm do có dấu hiệu vi phạm tố tụng; Đưa ngân hàng Agribank chi nhánh Đà Nẵng vào tư cách tố tụng chính thức, để làm rõ trách nhiệm trong định giá và cho vay; Trưng cầu thẩm định độc lập về giá trị thực của tài sản tại thời điểm giao dịch; Tạm đình chỉ thi hành án, bảo toàn chứng cứ về đấu giá; Rà soát toàn bộ quy trình đấu giá, từ niêm yết đến thông báo cho các bên liên quan. Bà Chi nhấn mạnh: “Tôi không chỉ bảo vệ quyền lợi của mình, mà còn cảnh báo về một lỗ hổng lớn trong hệ thống. Nếu ngân hàng có thể tùy tiện định giá, tòa án có thể tuyên vượt khung, thi hành án có thể phát mãi vội vàng, thì người dân ngay tình sẽ luôn là nạn nhân”.
Vụ việc này phơi bày ba khoảng trống nguy hiểm: Khoảng trống ngân hàng: định giá từ 148 tỷ lên 412 tỷ mà thiếu căn cứ khách quan; Khoảng trống tố tụng: tòa sơ thẩm “tuyên thay ý chí”, “vượt yêu cầu”, phúc thẩm không khắc phục; Khoảng trống thi hành án: đấu giá nhanh chóng, thiếu sự tham gia và giám sát của các bên. Ba khoảng trống này nối liền nhau, tạo thành vòng xoáy đẩy người dân vào thế yếu. Bà Chi – người đã đặt cọc 135 tỷ – đứng trước nguy cơ mất trắng. Ông Phương – bị đơn – mất cơ hội thực hiện hợp đồng. Còn ngân hàng, đơn vị thẩm định con số 412 tỷ, lại “ẩn mình” sau quy trình pháp lý.
Một bản thẩm định, một khoản vay, một bản án và một phiên đấu giá, tất cả xâu chuỗi thành câu chuyện đầy bất thường. Con số 412 tỷ không chỉ là một định giá, mà là biểu tượng cho cách một hệ thống có thể tạo ra rủi ro ngay từ bên trong. Bài học ở đây không chỉ dành cho bà Chi hay ông Phương, mà cho cả xã hội: khi ngân hàng thiếu minh bạch, tòa án xét xử vượt khung, và thi hành án vội vã, thì niềm tin của người dân vào công lý sẽ bị bào mòn. “Công lý không thể dừng ở thủ tục. Nó phải đi vào bản chất: truy trách nhiệm định giá, tôn trọng ý chí đương sự, và minh bạch trong thi hành án. Chỉ khi đó, người dân mới thấy mình trong phán quyết, chứ không phải là nạn nhân đứng ngoài cuộc”. Luật sự Nguyễn Hải Ánh nhấn mạnh.
