Ngày 15/8/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nhiều nghị định quan trọng trong lĩnh vực đất đai. Đây được coi là nghị định “hợp chỉnh”, vừa điều chỉnh kỹ thuật, vừa khắc phục bất cập thực tiễn sau nửa năm thi hành Luật Đất đai 2024.
1. Những điểm sửa đổi quan trọng
1.1. Sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP (thi hành Luật Đất đai)
Điều 56 giao cho cơ quan quản lý đất đai cấp xã lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), Chủ tịch UBND cấp xã quyết định. Người trúng đấu giá ký hợp đồng thuê đất trực tiếp với UBND cấp xã.
Điều 57 (khoản 3 mới) quy định điều kiện có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu 1/2000 chỉ áp dụng cho trường hợp giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần đối với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
Điều 77 (khoản 5) cho phép địa phương đã dồn điền đổi thửa trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực nhưng chưa phê duyệt phương án, nếu người dân đã sử dụng ổn định thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 94 và Điều 99 chuẩn hóa thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gắn kết với Nghị định 151/2025/NĐ-CP và bổ sung quy định về sử dụng đất rừng kết hợp du lịch sinh thái.
Điều 112 quy định chuyển đổi hình thức giao, cho thuê đối với đất khu công nghiệp được đầu tư bằng ngân sách nhà nước.
1.2. Sửa đổi Nghị định 112/2024/NĐ-CP (quản lý, sử dụng đất trồng lúa)
Điều 7 quy định kế hoạch chuyển đổi cơ cấu trên đất trồng lúa được ban hành từ cấp xã lên cấp tỉnh, có mốc thời hạn rõ ràng (30/11 đối với tỉnh, 30/12 đối với xã).
Điều 10 bắt buộc có phương án sử dụng tầng đất mặt, với độ sâu bóc tách tối thiểu 20cm, khi xây dựng trên đất chuyên trồng lúa. Phương án này là thành phần hồ sơ khi giao, thuê hoặc chuyển mục đích đất.
1.3. Sửa đổi Nghị định 151/2025/NĐ-CP (phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai)
Bổ sung thẩm quyền cho UBND các cấp trong việc quyết định đấu giá QSDĐ, phê duyệt giá khởi điểm, công nhận kết quả trúng đấu giá.
Điều 10 (khoản 4 mới) quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được gắn liền với việc cấp GCN, thay vì tách rời như trước.
Phụ lục I và II bổ sung trách nhiệm liên thông giữa cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan thuế trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất lúa.
1.4. Các thay đổi khác
Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất cho phép điều chỉnh bảng giá đất trong năm khi có biến động lớn.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chuẩn hóa mẫu quyết định, chuyển một số thẩm quyền về cấp xã.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP bổ sung quy định về xử lý tài sản thế chấp khi chuyển nhượng, và thẩm quyền ký duyệt bản đồ địa chính.
Bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất và Nghị định 26/2021/NĐ-CP về đất quốc phòng kết hợp kinh tế.
2. So sánh và phân tích lợi ích so với quy định cũ
2.1. Về đấu giá quyền sử dụng đất
Quy định mới buộc cơ quan thuế phải ra thông báo trong 05 ngày, tiền đặt trước được coi là đặt cọc. Nếu không nộp đủ tiền, người trúng đấu giá bị hủy kết quả và mất cọc. Điều này giúp chống tình trạng “ôm đất rồi bỏ”, siết chặt kỷ luật tài chính, nhưng đồng thời loại bỏ nhà đầu tư vốn mỏng, có thể làm giảm số lượng tham gia ở địa phương.
2.2. Về phân quyền xuống cấp xã
Cấp xã được lập phương án đấu giá, ký hợp đồng thuê đất, cung cấp phương án giá đất. Đây là bước tiến giảm thủ tục, rút ngắn thời gian xử lý, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do cán bộ cấp xã chưa đủ năng lực, dễ phát sinh sai sót hoặc lợi ích nhóm.
2.3. Về dồn điền, đổi thửa
Quy định mới cho phép cấp GCN ngay cả khi không có phương án đã phê duyệt, miễn là sử dụng ổn định. Đây là sự gỡ vướng quan trọng cho hàng loạt hộ dân, song dễ phát sinh tranh chấp ranh giới nếu thiếu đo đạc kỹ lưỡng.
2.4. Về bảo vệ đất lúa
Việc bắt buộc bóc tầng đất mặt 20cm, có phương án sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất màu và hạn chế mất đất nông nghiệp vĩnh viễn. Tuy nhiên, điều này cũng làm tăng chi phí và thời gian cho nhà đầu tư.
2.5. Về giá đất
Bảng giá đất có thể điều chỉnh trong năm, giúp sát giá thị trường, giảm bất cập trong bồi thường. Ngược lại, việc điều chỉnh thường xuyên có thể tạo tâm lý bất ổn cho nhà đầu tư và người dân.
3. Lợi ích tổng thể của Nghị định 226/2025/NĐ-CP
Đối với người dân, quyền lợi được bảo đảm rõ ràng hơn khi đấu giá đất, khi cấp GCN sau dồn điền đổi thửa, và khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Đối với doanh nghiệp, quy trình gọn hơn, nhiều thủ tục được liên thông, nhất là việc giao, thuê đất gắn liền với cấp GCN.
Đối với Nhà nước, nghị định này tăng tính minh bạch, siết kỷ luật quản lý tài chính đất đai, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chính quyền cơ sở.
4. Thách thức và khuyến nghị
Việc triển khai Nghị định 226/2025/NĐ-CP trong thực tế sẽ gặp một số thách thức nhất định, chủ yếu liên quan đến năng lực thực thi ở cấp cơ sở, sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn, và nguy cơ phát sinh khiếu nại nếu áp dụng chưa thống nhất.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP không chỉ là văn bản sửa đổi kỹ thuật, mà còn là một bước ngoặt trong cải cách quản lý đất đai. Việc siết kỷ luật đấu giá, phân quyền mạnh mẽ xuống cấp xã, và bảo vệ tài nguyên đất nông nghiệp phản ánh quyết tâm của Chính phủ trong việc đưa Luật Đất đai 2024 vào đời sống.
