Một lần nữa, câu chuyện đánh thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản lại trở thành tâm điểm thảo luận trong giới chuyên môn và công chúng. Bộ Tài chính đang cân nhắc hai phương án sửa đổi, trong khuôn khổ hoàn thiện dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi. Cả hai phương án đều nhằm tiệm cận thông lệ quốc tế, đồng thời tăng tính công bằng và minh bạch trong việc thực thi nghĩa vụ thuế. Song, câu hỏi cốt lõi vẫn là: phương án nào thực sự công bằng, khả thi và ít gây xáo trộn cho thị trường?
Phương án đầu tiên là đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá mua ban đầu sau khi trừ đi các chi phí hợp lệ liên quan. Đây là cách tiếp cận được xem là hợp lý về nguyên tắc thuế: chỉ đánh vào phần thu nhập thực sự phát sinh. Mô hình này tương thích với cách mà doanh nghiệp đang bị đánh thuế khi chuyển nhượng bất động sản, và cũng phù hợp với thông lệ ở nhiều quốc gia phát triển.
Tuy nhiên, điểm nghẽn nằm ở tính khả thi. Trên thực tế, việc chứng minh “giá mua thật” không hề đơn giản trong bối cảnh thị trường Việt Nam còn tồn tại phổ biến tình trạng khai báo hai giá – một giá ghi trong hợp đồng công chứng và một giá thực tế thanh toán. Hơn nữa, người chuyển nhượng cá nhân hiếm khi lưu giữ đầy đủ hóa đơn, chứng từ chi phí đầu tư, sửa chữa, lãi vay… để được trừ thuế. Nếu không có hệ thống cơ sở dữ liệu đồng bộ và công khai, việc triển khai sẽ dễ dẫn đến tình trạng khiếu nại, trốn tránh nghĩa vụ, hoặc tạo ra kẽ hở cho “lách luật”.
Phương án thứ hai, vốn đang được áp dụng, là đánh thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Ưu điểm của phương án này là đơn giản, dễ áp dụng và tránh tranh cãi về tính toán chi phí. Tuy nhiên, cách này lại bị chỉ trích vì mang tính “cào bằng”, không phân biệt giữa người thật sự đầu cơ – hưởng lợi lớn từ chênh lệch giá – và người chỉ chuyển nhượng với lãi biên thấp, hoặc thậm chí lỗ vốn. Những trường hợp cha mẹ tặng cho con cái, người dân chuyển đổi nhà để ở theo nhu cầu sinh sống, cũng phải chịu mức thuế như những nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Dù lựa chọn phương án nào, điều quan trọng hơn cả là xác lập một nguyên tắc thuế nhất quán, có khả năng triển khai thực tế, không tạo ra thêm gánh nặng bất hợp lý hoặc xáo trộn tâm lý thị trường. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi sau nhiều năm trầm lắng, một chính sách thuế thiếu chuẩn xác có thể khiến nhà đầu tư e dè, người dân hoang mang và các giao dịch bị trì hoãn. Hệ quả là nguồn thu ngân sách cũng không đạt như kỳ vọng, trong khi nền kinh tế lại mất đi động lực thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư.
Điểm mấu chốt để áp dụng phương án thuế dựa trên lãi ròng là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu bất động sản đồng bộ, bao gồm: giá trị giao dịch thực tế, định giá đất khách quan, và chi phí đầu tư được ghi nhận minh bạch. Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, nếu hoàn thành đúng lộ trình và tích hợp các giao dịch điện tử, sẽ là nền tảng then chốt để triển khai chính sách thuế công bằng và linh hoạt. Nếu chưa đủ điều kiện hạ tầng số, việc áp dụng thuế theo lãi ròng sẽ rất dễ dẫn đến “thiện chí chính sách – méo mó thực thi”.
Từ góc độ người dân, nhiều ý kiến cho rằng cần có quy định phân loại rõ giữa giao dịch chuyển nhượng với mục đích đầu cơ, kinh doanh và các giao dịch mang tính dân sinh (thừa kế, chuyển nhượng giữa người thân, đổi nhà…). Sự phân biệt này sẽ giúp chính sách thuế không trở thành rào cản đối với nhu cầu ở thực, đồng thời vẫn ngăn chặn được tình trạng đầu cơ đất, găm hàng chờ giá – vốn là căn bệnh kinh niên của thị trường bất động sản Việt Nam.
Thuế là công cụ điều tiết – không chỉ để tăng thu ngân sách, mà còn để định hướng hành vi thị trường. Muốn sử dụng công cụ đó hiệu quả, cần một nền tảng dữ liệu mạnh, một hệ thống pháp luật chặt chẽ và một lộ trình triển khai có sự đồng thuận từ xã hội. Trong quá trình ấy, lắng nghe các bên – từ chuyên gia, doanh nghiệp đến người dân – là điều không thể thiếu.
