UBND tỉnh Khánh Hòa đang đề xuất điều chỉnh quy hoạch các khu vực có dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang loại hình “đất thương mại dịch vụ”, nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.
Theo báo cáo gửi Đảng ủy UBND tỉnh, địa phương hiện có 53 dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch và giao đất với hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Trước đây, các dự án này chủ yếu phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, để thu hút đầu tư, tỉnh đã cho phép chuyển hình thức sử dụng đất sang giao đất ổn định lâu dài cho khu biệt thự du lịch – hình thành loại đất “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Sau quá trình rà soát, UBND tỉnh Khánh Hòa xác định nhiều dự án vướng mắc pháp lý do mô hình đất này không còn phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, tỉnh đề xuất hướng xử lý theo từng nhóm cụ thể.
Đối với các dự án chưa triển khai hoặc đang trong giai đoạn đầu tư nhưng chưa hoàn thành, tỉnh đề nghị cho phép chủ đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh mục đích sử dụng từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại dịch vụ”. Việc này sẽ giúp các dự án được tiếp tục triển khai, đồng thời phù hợp quy định của Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan.
Đối với các dự án đã hoàn thành, đưa vào khai thác, UBND tỉnh kiến nghị Thủ tướng xem xét cho phép điều chỉnh quy hoạch tại khu vực này thành “đất thương mại dịch vụ”, “đất ở đô thị” hoặc “đất ở nông thôn” tùy điều kiện cụ thể. Đây được xem là giải pháp dung hòa giữa việc xử lý sai phạm và bảo đảm quyền lợi của người mua thứ cấp.
Đến nay, UBND tỉnh đã ban hành quyết định loại bỏ nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” trong toàn bộ hồ sơ pháp lý của 38/53 dự án. Tuy nhiên, còn lại 15 dự án phát sinh giao dịch với bên thứ ba vẫn chưa thể loại bỏ, trong đó có 10 dự án đã chuyển nhượng cho người mua thứ cấp với tổng cộng 2.488 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, và 5 dự án khác đã ký hơn 1.900 hợp đồng mua bán nhưng người mua chưa được cấp sổ.
Khó khăn lớn nhất, theo UBND tỉnh, là nếu điều chỉnh sang đất thương mại dịch vụ, có thể phát sinh khiếu kiện từ người mua thứ cấp do thay đổi bản chất quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại các khu vực này vẫn chưa đáp ứng đủ điều kiện để chuyển đổi quy hoạch sang đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và quy hoạch đô thị.
Do vậy, tỉnh Khánh Hòa khẳng định quan điểm xử lý là không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu tại khu vực có 15 dự án nói trên, sẽ tiếp tục rà soát, đánh giá kỹ lưỡng để tìm giải pháp phù hợp với thực tiễn và đúng quy định pháp luật.
