Dự án Hue Heritage tại thành phố Huế đang gây chú ý khi nhiều người dân đã chuyển tiền từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng để “giữ chỗ”, “đặt nguyện vọng” hoặc “tiền đảm bảo tư vấn” thông qua hệ thống giao dịch của Công ty Cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Đất Xanh Miền Trung, dù dự án chưa hoàn tất các điều kiện pháp lý để mở bán. Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Đống Đa.
Các chứng từ giao dịch thể hiện rõ hàng loạt khoản tiền được chuyển trong tháng 10/2025 vào tài khoản số 566779999999 tại Ngân hàng Quân đội (MB Bank), đứng tên Công ty Cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Đất Xanh Miền Trung. Nội dung chuyển tiền ghi cụ thể “Hue Heritage booking”, “Hue Heritage – tiền đảm bảo tư vấn”, “Hue Heritage H3-1605”, “Hue Heritage NV Khánh”, “Hue Heritage NV Minh Hiếu”, “Hue Heritage H31403”… Mỗi khoản dao động từ 50 đến 200 triệu đồng, đến từ nhiều ngân hàng khác nhau như Vietcombank, Techcombank, BIDV, VPBank và MB Bank. Từ chuỗi giao dịch này, có thể thấy hoạt động nhận tiền của khách hàng đã diễn ra có hệ thống, với dấu hiệu rõ ràng của việc huy động vốn khi dự án chưa được phép kinh doanh.
Phiếu yêu cầu tư vấn và phiếu xác nhận chuyển khoản do Đất Xanh Miền Trung phát hành.
Theo Luật sư Đinh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), dù việc quảng bá dự án là bình thường trong hoạt động thương mại, nhưng mọi hành vi nhận tiền từ khách hàng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán đều bị xem là vi phạm pháp luật. Ông phân tích: “Khi khách hàng chuyển tiền gắn với tên dự án và được hứa quyền ưu tiên hoặc hoàn tiền nếu không mua, thì bản chất đây là giao dịch tài chính có ràng buộc. Pháp luật không cho phép thu tiền đặt cọc, tiền đảm bảo hay tiền giữ chỗ dưới bất kỳ hình thức nào nếu dự án chưa đủ điều kiện bán hàng.”
Theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức hoặc cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, Công ty Đống Đa đã ký văn bản chỉ định Đất Xanh Miền Trung làm đơn vị “tư vấn và phân phối” cho phép tiếp nhận đăng ký nguyện vọng kèm tiền đảm bảo ưu tiên. Đây là hình thức ủy quyền trá hình, bởi việc tiếp nhận và quản lý tiền khách hàng thuộc về một đơn vị trung gian không phải chủ đầu tư, trong khi dự án vẫn chưa được phép huy động vốn.
Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Đống Đa ký văn bản “chỉ định” Công ty Cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Đất Xanh Miền Trung làm đơn vị tư vấn, phân phối Dự án Hue Heritage.
Một số khách hàng cho biết họ chuyển tiền vì được giới thiệu đây chỉ là “tiền đảm bảo tư vấn” có thể hoàn lại bất kỳ lúc nào. Nhưng theo Luật sư Đinh Tuấn, tên gọi không làm thay đổi bản chất pháp lý: “Pháp luật không xét trên tên gọi mà dựa vào mục đích và nội dung. Nếu tiền được thu để giữ quyền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai thì dù gọi là đặt chỗ hay tư vấn, vẫn là huy động vốn trái phép.” Ông cho rằng rủi ro lớn nhất thuộc về người mua vì họ chỉ có sao kê ngân hàng hoặc phiếu nội bộ, không có hợp đồng chính thức để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Trên thị trường bất động sản, hình thức “phiếu đặt chỗ” hay “booking tư vấn” đang được nhiều doanh nghiệp sử dụng như một cách “thăm dò thị trường” nhưng thực chất là gom vốn. Các khoản tiền tuy nhỏ nhưng cộng dồn lại có thể lên tới hàng chục tỷ đồng. Theo Luật sư Đinh Tuấn, đây là hành vi “lách luật có chủ đích” và nếu bị phát hiện có thể bị xử phạt đến 1 tỷ đồng, buộc hoàn trả toàn bộ tiền đã thu và tạm ngừng hoạt động dự án theo quy định tại Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Trường hợp của Hue Heritage cho thấy ranh giới giữa quảng bá dự án và huy động vốn trái phép đang bị xóa nhòa. Khi dòng tiền thực tế đã chảy vào tài khoản doanh nghiệp kèm nội dung liên quan trực tiếp đến dự án, đó không còn là tiếp thị đơn thuần mà là giao dịch tài chính mang rủi ro pháp lý rõ rệt. Điều quan trọng nhất, như Luật sư Đinh Tuấn nhấn mạnh, là phải tôn trọng quy trình pháp lý và sự minh bạch: “Một dự án chỉ nên giao dịch khi đã đủ điều kiện theo quy định. Minh bạch là yếu tố cốt lõi bảo vệ cả doanh nghiệp lẫn người mua.”
