Thị trường nhà ở xã hội từng ghi nhận cơn sốt giao dịch mạnh mẽ trong giai đoạn 2022–2024. Giá căn hộ thuộc diện ưu đãi tăng nhanh chóng, có nơi vượt xa cả mức kỳ vọng ban đầu. Tuy nhiên, bước sang nửa đầu năm 2025, bức tranh thị trường bắt đầu đổi chiều khi giao dịch sụt giảm đáng kể, phản ánh sự lệch pha rõ rệt giữa giá bán và nhu cầu thực tế.
Điều đáng nói, không ít dự án nhà ở xã hội hiện đang được rao bán với giá không hề thua kém những căn hộ thương mại trung cấp cùng khu vực, vốn được đầu tư bài bản hơn về tiện ích, hạ tầng và chất lượng dịch vụ.
Một số khu vực vùng ven Hà Nội như Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm từng là “tâm điểm” của thị trường nhà ở xã hội, nay chứng kiến giá rao bán cao đến mức gây sốc, trong khi nguồn cung mới gần như không đáng kể.
Mặc dù giá nhà ở xã hội leo thang, lượng giao dịch trên thực tế lại đang suy giảm rõ rệt từ sau Tết Nguyên đán đến nay. Nhiều đơn vị môi giới phản ánh lượng khách hỏi mua giảm mạnh, chủ yếu do người mua thực – những người có nhu cầu ở thật, thu nhập trung bình – đã không còn đủ khả năng tài chính để tiếp cận loại hình từng được xem là “giải pháp an cư lý tưởng”.
Một nhân viên môi giới tại khu vực Hà Đông cho biết: “Hồi giữa năm ngoái, căn hộ nhà ở xã hội rao lên là có người chốt ngay. Còn giờ thì khách thật gần như rút hết, chỉ còn lại vài nhà đầu tư lướt sóng. Nhưng giá cao quá nên họ cũng dè chừng”.
Người lao động trẻ, công nhân, giáo viên – những đối tượng từng được ưu tiên mua nhà ở xã hội – giờ đây buộc phải quay về với phương án thuê nhà vì không thể xoay sở với giá vượt xa khả năng chi trả.
Trong khi thị trường thứ cấp rơi vào tình trạng “nóng giá – nguội giao dịch”, thì nguồn cung nhà ở xã hội lại chưa được cải thiện đáng kể. Dù Chính phủ đã đặt mục tiêu hoàn thành 100.000 căn NOXH vào năm 2025 theo kế hoạch tổng thể quốc gia, nhưng số liệu cập nhật từ các địa phương cho thấy khả năng chỉ đạt khoảng 70% kế hoạch – tức khoảng 71.000 căn.
heo quy định hiện hành, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau tối thiểu 5 năm sử dụng và phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về đối tượng. Thế nhưng, thực tế cho thấy không ít giao dịch đã diễn ra dưới hình thức ủy quyền, đặt cọc giữ chỗ, hoặc hợp đồng “trá hình”, khiến thị trường bị méo mó, thậm chí gây thất thoát mục tiêu an sinh ban đầu.
Các chuyên gia đề xuất Nhà nước cần tăng cường giám sát việc chuyển nhượng trái phép, đồng thời thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội mới tại vùng ven có hạ tầng kết nối tốt, để giảm áp lực dồn về một số điểm nóng giá cao.
Từ chỗ là sản phẩm mang tính chính sách, phục vụ nhu cầu an cư của người thu nhập thấp, nhà ở xã hội đang dần biến thành đối tượng của đầu cơ, với giá bán tiệm cận nhà thương mại và mất dần tính tiếp cận thực tế. Nếu không có biện pháp can thiệp mạnh tay, không chỉ thị trường mà chính sứ mệnh của phân khúc này sẽ bị bóp méo theo thời gian.
