Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 vừa yêu cầu tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản thông qua “văn bản thỏa thuận”. Ước tính hiện có hàng ngàn hợp đồng vay tương tự đang tồn tại, trở thành “quả bom nổ chậm” đối với cả ngân hàng và người vay.
Yêu cầu này được đưa ra sau khi xảy ra vụ việc một khách hàng có khả năng thoát khoản nợ 5 tỷ đồng do vay ngân hàng để mua biệt thự “ảo”. Tòa án sơ thẩm đã tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu vì việc giải ngân cho “biệt thự ảo” không đúng quy định. Đặc biệt, bên nhận tiền cọc lại là công ty môi giới chứ không phải chủ đầu tư – vi phạm quy định pháp luật. Dù bản án chưa có hiệu lực do còn kháng nghị, song nội dung đã nhận được sự đồng thuận của nhiều chuyên gia và luật sư.
Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, còn công ty môi giới không được phép nhận tiền cọc mà chỉ làm trung gian. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều ngân hàng, chủ đầu tư và môi giới đã “bắt tay” để bán nhà trên giấy, dồn rủi ro cho người mua.
Bản án vô hiệu hợp đồng tín dụng 5 tỷ đồng dù chưa phải là phán quyết cuối cùng, nhưng là lời cảnh tỉnh mạnh mẽ đối với toàn thị trường.
Về phía ngân hàng, rủi ro hiện hữu không chỉ là tranh chấp pháp lý kéo dài mà còn là nợ xấu và mất vốn nếu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Khi dự án chậm tiến độ, công ty môi giới mất khả năng hoàn trả tiền, ngân hàng có thể mất trắng. Ngoài ra, uy tín tổ chức tín dụng cũng bị ảnh hưởng nặng nề nếu khách hàng tụ tập khiếu kiện, gây áp lực dư luận, làm tổn hại hình ảnh và thương hiệu.
Với khách hàng, đây là lời nhắc cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư và tình trạng thực tế của dự án trước khi vay mua nhà. Bởi khi dự án “ảo”, người mua có thể mắc kẹt nhiều năm, nợ ngân hàng chồng chất mà nhà vẫn chưa thành hình.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản và môi giới, vụ việc là lời cảnh báo phải chuẩn hóa hoạt động, tuân thủ pháp luật, nếu không có thể đối mặt với nguy cơ bị truy cứu hình sự về hành vi lừa đảo hoặc chiếm đoạt.
Nếu bản án sơ thẩm được giữ nguyên, ngân hàng và doanh nghiệp sẽ phải hoàn trả số tiền hàng tỷ đồng cho nhau, còn nếu bản án bị hủy theo hướng có lợi cho ngân hàng, người mua nhà sẽ gánh hậu quả khi khoản nợ vẫn còn mà tài sản vẫn là “ảo”.
Dù kết cục vụ kiện ra sao, thực tế cho thấy nhiều ngân hàng, chủ đầu tư và môi giới vẫn đang vận hành sai quy định, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao và làm méo mó thị trường.
Trong bối cảnh đó, giải pháp trước mắt không phải là siết tín dụng mua nhà thứ hai, thứ ba, mà là tăng cường thẩm định tín dụng, tuyệt đối không giải ngân cho các dự án chưa đủ điều kiện, dự án “trên giấy” hoặc khách hàng không đủ năng lực trả nợ.
Với doanh nghiệp, đây cũng là lời nhắc phải đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tránh đầu tư dàn trải. Khi tín dụng bị kiểm soát, những doanh nghiệp yếu tài chính, phụ thuộc ngân hàng sẽ chịu thiệt hại nặng nhất.
