Tín dụng bất động sản đang bước vào giai đoạn nhạy cảm khi nhiều doanh nghiệp đối mặt với vòng xoáy nợ xấu, trái phiếu đáo hạn và chính sách siết tín dụng kéo dài. Trong bức tranh phân hóa rõ nét, các chuyên gia cảnh báo rủi ro nợ xấu không còn nằm ở những con số thống kê mà đã lan sang toàn bộ chuỗi giá trị của thị trường.
Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm hơn 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tương đương hàng triệu tỷ đồng đang gắn trực tiếp với tài sản đất đai, dự án và người mua nhà. Trong đó, hơn 70% khoản vay có thời hạn trung và dài hạn, trong khi phần lớn nguồn huy động của ngân hàng lại là vốn ngắn hạn. Sự chênh lệch kỳ hạn này, theo chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực, là “quả bom hẹn giờ” nếu thị trường thanh khoản yếu và doanh nghiệp tiếp tục chậm trả nợ.
Sau giai đoạn tín dụng nới lỏng, các ngân hàng đã quay lại chính sách kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy vào bất động sản. Nhiều tổ chức tín dụng chỉ ưu tiên cho vay dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tỷ lệ bán hàng tốt, trong khi các khoản vay đầu cơ hoặc phân khúc cao cấp bị hạn chế mạnh. TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nhận định: “Sức ép của ngân hàng hiện nay là vừa phải đảm bảo tăng trưởng tín dụng, vừa tránh tạo ra nợ xấu mới. Nhưng dòng vốn bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nên rủi ro rất dễ lặp lại nếu thị trường không được tái cấu trúc đúng hướng.”
Bên cạnh yếu tố tín dụng, sự thay đổi của hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua đã tác động trực tiếp đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều đặt ra yêu cầu mới về bảo lãnh ngân hàng, minh bạch dòng tiền và điều kiện mở bán. Các quy định này giúp thị trường lành mạnh hơn nhưng cũng khiến nhiều dự án bị “đóng băng” tạm thời do chưa đáp ứng đủ hồ sơ pháp lý. Ông Đinh Thế Hiển nhận xét: “Doanh nghiệp nào phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ bị tổn thương đầu tiên. Luật mới không cho phép lấy tiền người mua hoặc phát hành trái phiếu vô tội vạ, nên nhiều chủ đầu tư đang phải xoay sở bằng cách bán bớt quỹ đất hoặc kêu gọi hợp tác vốn.”
Từ góc nhìn thị trường, sự phân hóa đang ngày càng rõ rệt. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, lượng giao dịch nhà ở cao cấp giảm mạnh, trong khi phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp lại được quan tâm nhiều hơn. Các địa phương như Khánh Hòa, Đồng Nai hay Đắk Lắk – nơi từng chứng kiến cơn sốt đất giai đoạn 2021–2022 – đang chuyển dần sang giai đoạn thanh lọc. Giá thứ cấp giảm 10–20% nhưng giao dịch vẫn chậm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng: “Thị trường không đóng băng hoàn toàn, nhưng đang bước vào quá trình sàng lọc nghiêm ngặt. Chỉ những doanh nghiệp có dự án thật, nhu cầu thật, và năng lực tài chính vững mới tồn tại.”
Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế điều hành hai cấp chính quyền tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các đô thị loại I. Sự phân quyền mạnh giữa cấp tỉnh và cấp thành phố giúp nâng cao tính chủ động trong quy hoạch, song cũng khiến quy trình xử lý nợ và phát mãi tài sản thế chấp trở nên phức tạp. Nhiều dự án dở dang, thế chấp ngân hàng phải qua nhiều tầng thẩm định khi chuyển nhượng hoặc tái cấu trúc. Theo chuyên gia Ngô Trí Long, “chính quyền hai cấp hiện nay vừa là cơ hội, vừa là thách thức. Nếu phối hợp nhịp nhàng, việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ nhanh hơn; nhưng nếu mỗi cấp có cách hiểu riêng về quy hoạch, định giá và thẩm quyền, thì ngân hàng khó thu hồi nợ, doanh nghiệp càng thêm lún sâu vào nợ xấu.”
Dưới sức ép trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đàm phán gia hạn nợ hoặc chuyển đổi thành cổ phần. Báo cáo của Công ty Chứng khoán SSI cho biết, chỉ trong năm 2025, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đến hạn thanh toán. Trong đó, gần một nửa được phát hành bởi các công ty có dòng tiền yếu, phụ thuộc hoàn toàn vào bán hàng hoặc vay mới để trả nợ cũ. Sự đứt gãy này có thể khiến nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tăng nhanh nếu không có giải pháp phối hợp giữa Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và chính quyền địa phương.
Ở chiều ngược lại, vẫn có những tín hiệu tích cực. Lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất trong ba năm, một số ngân hàng lớn bắt đầu nới hạn mức tín dụng cho dự án nhà ở xã hội và hạ tầng đô thị. Nhiều tỉnh, thành như Khánh Hòa, Thừa Thiên Huế, Bình Định đã thành lập các tổ công tác đặc biệt để rà soát dự án chậm tiến độ, ưu tiên tái khởi động dự án có nhu cầu thực, đồng thời cho phép ngân hàng và nhà đầu tư thứ cấp tham gia hoàn thiện. Đây được xem là bước đi giúp “hồi sinh” dòng vốn nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro nợ xấu.
Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, để xử lý nợ xấu bất động sản cần kết hợp ba nhóm giải pháp. Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý cho việc mua bán nợ và chuyển nhượng dự án, tránh để tài sản bị “chôn” trong thủ tục. Thứ hai, cho phép ngân hàng tham gia tái cơ cấu dự án thông qua hình thức góp vốn hoặc cho vay hợp vốn, giúp duy trì dòng tiền. Thứ ba, đẩy mạnh minh bạch thông tin thị trường, công bố công khai các dự án đủ điều kiện huy động vốn để người dân, nhà đầu tư và ngân hàng cùng giám sát.
Bức tranh tín dụng bất động sản hiện nay là sự giao thoa giữa siết chặt và nới lỏng, giữa thanh lọc và tái khởi động. Nợ xấu không chỉ là rủi ro tài chính mà là chỉ báo về khả năng thích ứng của cả hệ thống – từ doanh nghiệp, ngân hàng đến bộ máy quản lý hai cấp. Nếu dòng vốn được định hướng lại đúng chỗ, đặc biệt vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và các dự án hạ tầng, thị trường có thể tự cân bằng mà không cần những biện pháp cực đoan. Ngược lại, nếu tín dụng tiếp tục bị đẩy vào khu vực đầu cơ hoặc dự án kém hiệu quả, nợ xấu sẽ không chỉ tăng nhanh mà còn đe dọa ổn định tài chính quốc gia.
Nhìn toàn cảnh, nợ xấu bất động sản không còn là cảnh báo xa vời mà là thực tế phải xử lý. Sức ép hiện tại có thể xem là phép thử cho năng lực quản trị và phối hợp của hệ thống tài chính – ngân hàng, đồng thời cũng là cơ hội để tái thiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, bền vững và phục vụ đúng nhu cầu phát triển của nền kinh tế.
