Giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn bị xem là “mê cung thủ tục” – rườm rà, nhiều tầng nấc trung gian và thiếu minh bạch. Từ khâu thẩm định pháp lý, định giá, nộp thuế đến ký hợp đồng, người dân và doanh nghiệp đều phải qua hàng loạt cửa, khiến chi phí tăng và rủi ro pháp lý luôn tiềm ẩn. Trong bối cảnh đó, đề xuất của Bộ Xây dựng về việc thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất” được xem là bước đi chiến lược, nhằm tái thiết cấu trúc quản lý và chuyên nghiệp hóa hoạt động thị trường.
Theo dự thảo Nghị quyết Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ, mô hình trung tâm sẽ hoạt động theo cơ chế “một cửa điện tử liên thông” trên nền tảng dữ liệu quốc gia về đất đai và giao dịch bất động sản. Đây là nỗ lực hợp nhất nhiều khâu trước đây vốn bị chia cắt giữa các cơ quan thuế, công chứng, tài nguyên – môi trường, kho bạc, ngân hàng và sàn giao dịch tư nhân. Khi vận hành, trung tâm sẽ là đầu mối duy nhất cho toàn bộ quy trình – từ xác lập giao dịch, thẩm tra pháp lý, định giá, thanh toán thuế, ký hợp đồng điện tử đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ mà còn giúp cơ quan nhà nước theo dõi được toàn bộ vòng đời của giao dịch, giảm tình trạng mua bán “ngầm” và thất thu thuế.
Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), mô hình hướng tới việc chuẩn hóa toàn bộ quy trình giao dịch, tiến tới giao dịch trực tuyến và minh bạch hóa thông tin. Khi đó, người dân có thể tra cứu, xác thực tình trạng pháp lý của tài sản chỉ bằng vài thao tác, thay vì phải “chạy vòng” giữa các cơ quan như hiện nay. Ông Dũng nhấn mạnh, trung tâm giao dịch bất động sản không chỉ tạo kênh giao dịch chính thống, mà còn là công cụ quản lý thông minh giúp Nhà nước kiểm soát thị trường, chống đầu cơ, thổi giá và thất thu thuế.
Một trong những thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay là tình trạng “nhiễu thông tin”. Mỗi sàn môi giới, mỗi dự án lại công bố một giá khác nhau; hồ sơ pháp lý nhiều khi không trùng khớp giữa bản in, sổ đỏ và thực tế quy hoạch. Sự thiếu thống nhất này khiến ngay cả người mua có kinh nghiệm cũng dễ rơi vào bẫy “thông tin lệch hướng”. Vì vậy, việc hình thành trung tâm giao dịch không đơn thuần là cải cách thủ tục hành chính, mà là bước chuyển căn bản về tư duy quản lý – lấy dữ liệu làm nền tảng. Khi toàn bộ thông tin đất đai, quy hoạch, thuế, định giá, tình trạng thế chấp, quy hoạch… được kết nối và công khai trên hệ thống, mọi giao dịch đều có thể truy vết, kiểm chứng và giám sát. Đây chính là tiền đề để Việt Nam tiến gần hơn tới chuẩn mực “thị trường minh bạch”, một yếu tố quan trọng trong việc nâng hạng tín nhiệm quốc gia và thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Một thị trường minh bạch không thể thiếu một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, bởi họ chính là “bộ lọc đầu tiên” giữa người mua, người bán và hệ thống pháp lý. Tuy nhiên, tại Việt Nam, phần lớn môi giới vẫn hoạt động theo mô hình “tay ngang”, thiếu kiến thức pháp luật, đạo đức nghề nghiệp và kỹ năng chuyên môn. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa ra nhiều quy định mới nhằm siết chặt quản lý: môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề, qua đào tạo và tham gia tổ chức nghề nghiệp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay vẫn tồn tại tình trạng “học cấp tốc – lấy chứng chỉ cho có”, dẫn tới chất lượng hành nghề không đồng đều.
TS. Đính cho rằng muốn thay đổi thực chất phải chuẩn hóa giáo trình đào tạo thống nhất toàn quốc, kiểm định nghiêm ngặt cơ sở đào tạo và tăng cường sát hạch, giám sát hành nghề dưới sự quản lý của Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương. Ông nhận định không thể kỳ vọng thị trường minh bạch khi người tham gia thiếu chuẩn mực, bởi môi giới không chỉ bán sản phẩm mà còn định hình niềm tin của khách hàng vào thị trường.
Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group, cho biết tại Singapore, mỗi môi giới đều có mã định danh cá nhân do cơ quan nhà nước cấp. Khi đăng tin rao bán, họ bắt buộc ghi rõ mã này; nếu cung cấp thông tin sai, môi giới có thể bị đình chỉ hoặc phạt nặng. Sự khác biệt nằm ở thái độ nghề nghiệp – môi giới Singapore tự hào về nghề, còn ở Việt Nam, nhiều người vẫn xem đây là công việc tạm thời, chụp giật. Còn theo ông Trương Xuân Quang, Tổng giám đốc Học viện Chiến lược Bất động sản Toàn Cầu, tại Mỹ, kỳ thi lấy chứng chỉ môi giới được tổ chức nghiêm ngặt như thi luật sư. Có chứng chỉ môi giới ở Mỹ là niềm tự hào, vì yêu cầu kiến thức rất cao. Nhưng thu nhập của họ cũng tương xứng, với hoa hồng trung bình 4-6%. Việt Nam không cần sao chép, nhưng cần thiết lập chuẩn năng lực tối thiểu để nghề này trở nên đáng tin cậy.
Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs, cho rằng việc chuyên nghiệp hóa môi giới cần đi song hành với cải cách thể chế. Nhà nước phải hoàn thiện khung pháp lý rõ ràng, minh bạch; doanh nghiệp phải nâng cấp quy trình quản trị; và người môi giới phải được trang bị kỹ năng số, hiểu luật, hiểu sản phẩm và có đạo đức nghề nghiệp. Theo bà, chỉ khi ba trụ cột thể chế, doanh nghiệp và con người cùng chuyển động, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững.
Việc Bộ Xây dựng trình mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc làm sạch và hiện đại hóa thị trường. Đây không chỉ là cải cách hành chính, mà là cải cách cấu trúc, tạo nền tảng dữ liệu thống nhất cho hàng triệu giao dịch mỗi năm – tương tự như cách thị trường chứng khoán đã số hóa toàn bộ quy trình giao dịch tài sản tài chính. Theo các chuyên gia, nếu mô hình được triển khai đúng hướng, Việt Nam có thể rút ngắn khoảng cách với các nền kinh tế phát triển trong khu vực, nơi mà mọi giao dịch bất động sản đều qua hệ thống điện tử tập trung. Điều này không chỉ giúp minh bạch hóa dòng tiền mà còn tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước ngoài, góp phần nâng hạng thị trường vốn, thị trường bất động sản và tín nhiệm quốc gia.
Cải cách thể chế, chuẩn hóa quy trình và chuyên nghiệp hóa con người – nếu được vận hành đồng bộ trong giai đoạn 2026–2027 – sẽ trở thành bệ phóng cho một giai đoạn phát triển bền vững và minh bạch hơn của thị trường bất động sản Việt Nam.
