Một loạt sai phạm nghiêm trọng trong quy hoạch, sử dụng đất, cấp phép xây dựng và thẩm định thiết kế tại các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu vừa được Thanh tra Chính phủ nêu rõ trong kết luận thanh tra công bố ngày 21/6/2025. Đây là kết quả thanh tra trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng tại tỉnh này, trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản cao tầng đang ồ ạt mọc lên giữa áp lực phát triển đô thị và tăng trưởng kinh tế.
Trong số những dự án được nêu tên, dự án Chung cư Kim Ngân do Công ty TNHH Kim Ngân làm chủ đầu tư bị phát hiện không thuộc diện được cấp Giấy phép quy hoạch theo quy định tại khoản 3 Điều 36 Nghị định 37/2010/NĐ-CP. Tuy nhiên, UBND tỉnh vẫn cấp phép trái quy định. Đáng chú ý, Cục Quản lý Xây dựng (Bộ Xây dựng) lại dựa trên giấy phép không hợp lệ này để thẩm định, bất chấp việc thiếu quy hoạch chi tiết, vi phạm Điều 58 Luật Xây dựng năm 2014. Dự án được xây dựng với quy mô 2 tầng hầm và 22 tầng nổi.
Tình trạng vi phạm quy hoạch còn lặp lại tại dự án Chung cư Thái Dương do Công ty TNHH Thái Dương – Vũng Tàu làm chủ đầu tư. Việc UBND tỉnh chấp thuận chuyển đổi từ trung tâm thương mại sang chung cư thương mại tại Quyết định 2471 ngày 30/8/2017 đã làm thay đổi toàn bộ tính chất và chức năng khu đất, tăng số tầng từ 12 lên 36 tầng, kéo theo quy mô dân số gần 3.000 người. Việc điều chỉnh này không được báo cáo Bộ Xây dựng, vi phạm Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
Một trường hợp khác là dự án Decoimex do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Tân Phước Thịnh làm chủ đầu tư. Khu đất ban đầu được quy hoạch là đất công cộng, nhưng UBND TP Vũng Tàu lại ra quyết định điều chỉnh chức năng sang đất xây dựng chung cư, làm tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình từ 13 tầng lên 25 tầng. Việc thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến không gian đô thị và cảnh quan kiến trúc mà còn phá vỡ định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội đã được duyệt trước đó.
Một sai phạm nghiêm trọng khác được chỉ rõ là quyết định điều chỉnh quy hoạch đối với lô đất số 300 đường Phan Chu Trinh, phường 2, TP Vũng Tàu, theo Quyết định 490 ngày 9/3/2020 của UBND tỉnh. Lô đất này được điều chỉnh thành đất dịch vụ du lịch – thương mại, nhưng thực tế lại triển khai xây dựng công trình có chức năng “căn hộ du lịch kết hợp thương mại”. Ngoài ra, chiều cao công trình được nâng từ 4 tầng lên 21 tầng, làm thay đổi hoàn toàn tính chất khu vực, vi phạm nghiêm trọng quy hoạch chung đã được Thủ tướng phê duyệt.
Sai phạm còn xuất hiện tại dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques (169 Thùy Vân, P.8) do Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng làm chủ đầu tư. Theo kết luận thanh tra, Cục Quản lý hoạt động xây dựng đã thẩm định thiết kế cơ sở khi báo cáo đánh giá tác động môi trường còn chưa được duyệt. Đáng chú ý, trong phần thiết kế được thẩm định có 372 căn hộ dịch vụ du lịch – loại hình chưa được quy chuẩn hóa trong hệ thống pháp luật hiện hành. Việc đóng dấu xác nhận thiết kế này là không đúng với quy định tại Luật Xây dựng 2014.
Chuỗi sai phạm này không chỉ phản ánh lỗ hổng trong công tác quản lý quy hoạch, mà còn cho thấy sự buông lỏng trong phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Nhiều dự án điều chỉnh chức năng, tăng chiều cao, thay đổi mật độ và quy mô dân số mà không tuân thủ đúng quy trình pháp lý, dẫn đến nguy cơ quá tải hạ tầng, ảnh hưởng đến chất lượng sống và môi trường đô thị.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước hồi phục, việc xử lý nghiêm các sai phạm, đồng thời rà soát lại toàn bộ quy trình cấp phép, thẩm định và điều chỉnh quy hoạch tại địa phương là yêu cầu cấp thiết. Tránh để tình trạng “hợp pháp hóa sai phạm” bằng các quyết định hành chính ban hành sau khi dự án đã triển khai, gây thiệt hại cho cộng đồng dân cư và kéo theo hệ lụy pháp lý khó khắc phục.
Vấn đề không còn là cá biệt mà cho thấy một hệ thống có dấu hiệu “phớt lờ” quy hoạch – vốn là công cụ quan trọng để kiến tạo không gian phát triển hài hòa và bền vững. Bài học từ Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ không chỉ là lời cảnh báo cho địa phương này, mà còn là phép thử cho tính nghiêm minh và nhất quán của pháp luật quy hoạch đô thị trong thời đại mới.
