Rủi ro từ loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới sau sự đổ vỡ của đại dự án Cocobay

Hiện nay phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới phát triển trong tình trạng không có khung pháp luật để “nương tựa”. Các nhà đầu tư dự án bất động sản chuyên nghiệp đã có sáng kiến rời khỏi phân khúc bất động sản nhà ở để chuyển sang đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới.

Loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu cũ đã có khung pháp luật đầy đủ trong Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhưng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới lại chưa có một khung pháp luật cần thiết.

Ví dụ như một nhà nhiều tầng, nhiều đơn vị bất động sản, trong đó có những phần sử dụng vào mục đích sản xuất thủ công nghiệp, có những phần sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ, và có những phần để ở, vậy đất tại đây thuộc dạng đất ở hay đất sản xuất hay đất kinh doanh.

Mặt khác, pháp luật hiện hành chỉ cho phép các dự án xây dựng nhà ở để bán được sử dụng phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, vậy các dự án đa công năng có được bán bất động sản hình thành trong tương lai không?

Thế là, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới cứ phát triển mạnh trong tình trạng không có khung pháp luật làm chỗ dựa. Vì thế căn cứ để phát triển dự án chỉ là những cam kết miệng “mơ hồ” giữa chính quyền cấp tỉnh và các nhà đầu tư dự án; cam kết miệng giữa nhà đầu tư dự án với các nhà đầu tư cá nhân đã mua các đơn vị bất động sản.

Khảo sát trên thực tế cho thấy, phương thức khai thác các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới cũng chỉ có 1 phương thức là các nhà đầu tư cá nhân ủy nhiệm khai thác cho các chủ đầu tư dự án để nhận lại lợi nhuận theo cam kết. Các dự án muốn thu hút được nhiều nhà đầu tư cá nhân thì phải cam kết lợi nhuận ngày càng cao.

Theo đó, lợi nhuận được cam kết từ 8%, nhích lên 10% rồi cao nhất đến 15%/năm. Tuy nhiên, ngay cam kết lợi nhuận ở mức 8% trên năm đã là khó thực hiện trong vài năm đầu khai thác.

Khi “phong trào” đầu tư này lên cao thì các nhà đầu tư dự án thường lấy lợi ích từ bán bất động sản hình thành trong tương lai của dự án này để trả cho lợi nhuận khai thác của dự án trước đó. Đến khi các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới để lộ ra các nhược điểm làm mất dần tính thanh khoản thì các nhà đầu tư cá nhân “quay lưng” lại, không tham gia đầu tư vào phân khúc này nữa.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường Đặng Hùng Võ có trao đổi trên một số diễn đàn về dẫn chứng, sự đổ vỡ của đại dự án Cocobay là mảnh vỡ đầu tiên của đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới. Từ đó, hàng loạt dự án khác rơi vào mất thanh khoản, không còn sức tiến triển thêm được nữa.

Tất cả những thực tế trên đây đã tạo nên sự phát triển mang tính “bất định” của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới. Nhưng rồi cả thế giới rơi vào thảm kịch COVID-19, thị trường du lịch đóng băng làm cho thị trường đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đóng băng theo. Khi kiểm soát được dịch bệnh thì cũng là lúc những khó khăn cũ lại hiện lên, và vẫn chưa có một khung pháp luật hợp lý để làm chỗ dựa cho phát triển.