Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp. Tính đến ngày 30/4/2025, cả nước có 679 dự án đang được triển khai với quy mô 623.051 căn, trong đó 108 dự án đã hoàn thành, tương đương 73.075 căn.
Riêng tại TP.HCM, với dân số hơn 9,5 triệu người và lực lượng lao động nhập cư đông đảo, nhu cầu về nhà ở giá rẻ là rất lớn. Tuy nhiên, từ năm 2021 đến tháng 5/2025, thành phố mới hoàn thành 2.745 căn NƠXH. Dự kiến đến hết năm 2025, TP.HCM sẽ hoàn thành thêm 2.874 căn, nâng tổng số lên khoảng 5.619 căn, còn cách xa mục tiêu 100.000 căn đến năm 2030 .
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, nhận định rằng TP.HCM đang đối mặt với nghịch lý: dư thừa nhà ở thương mại cao cấp nhưng thiếu hụt nghiêm trọng NƠXH. Ông cho biết, nhiều dự án NƠXH đã hoàn thiện nhưng không có người dân chuyển đến sinh sống, do ba yếu tố hạ tầng chính – hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bài toán kinh tế đô thị – chưa được đảm bảo .
Bên cạnh đó, biến động giá cả vật tư xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá NƠXH tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.
Để phát triển NƠXH một cách bền vững, ông Khương đề xuất cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI (chỉ số đánh giá kết quả thực hiện công việc) giữa chính phủ và doanh nghiệp. Đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận. Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, thì mới đảm bảo được nguồn cung .
Ngoài ra, cần có các chính sách kiểm soát việc chuyển nhượng NƠXH để đảm bảo nhà ở đến được tay những người thực sự có nhu cầu, tránh tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời.
Trong bối cảnh mục tiêu xây dựng một triệu căn NƠXH đến năm 2030 đang được thúc đẩy, việc tháo gỡ các rào cản về pháp lý, quỹ đất và tài chính là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển đúng hướng. Nhà ở xã hội không chỉ là một giải pháp an sinh mà cần được nhìn nhận như một phần trong chiến lược phát triển đô thị bền vững – nơi người thu nhập thấp không chỉ có chỗ ở, mà còn được đảm bảo điều kiện sống, học tập và làm việc lâu dài. Nếu không có những bước đi mạnh mẽ và đồng bộ, bài toán an cư cho người lao động tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục là thách thức kéo dài.
