Việc các địa phương đồng loạt xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 theo định hướng tiệm cận giá thị trường đang tạo nên tâm lý căng thẳng trong cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm phát triển dự án nhà ở và hạ tầng đô thị. Khi giá đất tăng, mọi chi phí liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phát sinh đều đội lên. Điều này không chỉ tác động trực tiếp đến tổng mức đầu tư mà còn kéo theo áp lực tài chính dài hạn cho doanh nghiệp.
Tại TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường đang gấp rút hoàn thiện bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo trình tự rút gọn quy định trong Luật Đất đai 2024. Đây là lần đầu tiên bảng giá đất được xây dựng dựa trên dữ liệu thu thập rộng từ 168 xã, phường, thị trấn; các cơ quan thuế cơ sở; Văn phòng Đăng ký đất đai và các đơn vị chuyên ngành. Bảng giá sau khi ban hành sẽ được áp dụng cho 12 trường hợp theo luật mới, trong đó có hai nhóm tác động mạnh nhất: bồi thường giải phóng mặt bằng và tính tiền sử dụng đất.
Không chỉ TP.HCM, nhiều tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Tây Ninh… cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất mới với mức tăng dự kiến rất lớn. Đồng Nai – sau khi thống nhất đơn vị hành chính – dự kiến áp dụng bảng giá chung từ đầu năm 2026, mức tăng tối đa ở một số khu vực lên đến 9 lần so với hiện hành. Nhiều nơi đất nông nghiệp tăng bình quân 1,1 – 2,2 lần; đất ở đô thị tăng mạnh 1,6 – 9 lần; đất ở nông thôn tăng từ 2,3 – 6,8 lần. Bình Phước cũng ghi nhận mức tăng 1 – 1,2 lần với đất nông nghiệp và 1,1 – 1,4 lần với đất ở, tập trung tại các trục giao thông mới hoặc khu vực đô thị hóa nhanh.
Một lãnh đạo doanh nghiệp phát triển dự án tại TP.HCM bày tỏ, việc bảng giá mới tiệm cận thị trường khiến nhiều chủ đầu tư phải tính toán lại toàn bộ cấu trúc tài chính. Tiền sử dụng đất – thường chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư – có thể biến thành rào cản lớn, trong khi chi phí đất nói chung lại chiếm khoảng 50% chi phí hình thành dự án. Doanh nghiệp phải xác định ngưỡng chịu đựng tối đa trước khi quyết định có triển khai dự án hay không. Với các dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc chờ tính tiền sử dụng đất, rủi ro đội chi phí trở nên rất rõ rệt.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tác động của bảng giá đất mới không dừng lại ở chi phí đầu vào. Khi giá đất tăng mạnh, doanh nghiệp dễ phải tạm dừng dự án do tổng mức đầu tư thay đổi, gây gián đoạn tiến độ. Những dự án chưa triển khai sẽ có khả năng chủ động hơn, nhưng lại đối mặt rủi ro thị trường không chấp nhận giá bán mới nếu sản phẩm buộc phải tăng giá để cân đối bài toán chi phí. Nguy cơ tranh chấp do chênh lệch nghĩa vụ tài chính cũng có thể phát sinh.
Ngoài doanh nghiệp, hệ thống tài chính – tín dụng cũng chịu tác động dây chuyền. Khi giá đất trong bảng giá được điều chỉnh lên, định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng phải cập nhật tương ứng. Để kiểm soát nợ xấu, nhiều ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay, kéo theo việc người mua nhà khó tiếp cận tín dụng hơn. Chi phí sở hữu nhà tăng và lãi suất đối với khoản vay dài hạn có thể khiến nhu cầu mua nhà giảm, đặc biệt với nhóm người mua lần đầu.
Từ góc nhìn kinh tế vĩ mô, TS. Phạm Viết Thuận cho rằng giá đất tăng quá nhanh so với thu nhập người dân sẽ tạo sức ép nặng lên toàn bộ chi phí xã hội: chi phí sản xuất, xây dựng, phát triển dịch vụ và hạ tầng đều tăng. Ngược lại, nếu Nhà nước điều tiết hợp lý, bảng giá đất có thể trở thành công cụ quan trọng để khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất – dịch vụ, phát triển nhà ở xã hội và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị.
Do vậy, nhiều chuyên gia chung quan điểm rằng bảng giá đất từ năm 2026 nên được xây dựng theo tinh thần “giá thị trường bằng giá trong bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (hệ số k)”. Cơ chế này giúp bảng giá mang tính khung, còn hệ số k sẽ linh hoạt điều chỉnh theo từng vị trí, khu vực hoặc loại hình bất động sản, tránh việc bảng giá tăng đột biến gây sốc cho kinh tế địa phương.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cảnh báo rằng một bảng giá đất tăng quá mạnh sẽ khiến chi phí đầu vào tăng, người dân phải gánh phần lớn qua giá bán sản phẩm. Vì vậy, quá trình xây dựng bảng giá cần lấy ý kiến rộng rãi từ doanh nghiệp, người dân và chuyên gia. Đồng thời, cơ chế hệ số k phải được thiết kế linh hoạt, thậm chí có thể chia theo loại hình dự án: nhà ở cao cấp, trung cấp, bình dân; dự án thấp tầng – cao tầng; dự án khu đô thị quy mô lớn…
Hiện Quốc hội đang xem xét Dự thảo Nghị quyết về cơ chế áp dụng hệ số k cho mọi trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu được thông qua, quy định này sẽ rút ngắn đáng kể thời gian xác định nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp và giúp các địa phương tránh tình trạng ách tắc thủ tục như nhiều năm qua.
HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định cho phép UBND tỉnh ban hành hệ số k riêng theo từng dự án cụ thể. Điều này phù hợp với thực tế bởi đa số nghĩa vụ tài chính lớn phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất – từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc từ đất sản xuất – kinh doanh sang đất ở đô thị. Nếu có hệ số riêng, địa phương sẽ đảm bảo được sự linh hoạt, còn doanh nghiệp có thể dự toán chi phí chính xác, hạn chế rủi ro tài chính.
Tóm lại, bảng giá đất tiệm cận thị trường là xu hướng tất yếu nhằm minh bạch hóa thị trường, hạn chế thất thu ngân sách và phù hợp với định hướng của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, để không gây xáo trộn quá lớn, cần một cơ chế điều tiết hợp lý, đặc biệt là hệ số k linh hoạt và sự tham gia đầy đủ của cộng đồng doanh nghiệp trong quá trình xây dựng. Một bảng giá đất tốt không chỉ đem lại nguồn thu ổn định, mà còn phải tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.
