Dự thảo Luật Đất đai 2024 tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi người dân, tăng cường minh bạch và kiểm soát đầu cơ, trong đó quy định Nhà nước sẽ chủ động quyết định giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu dữ liệu đầy đủ và phương pháp chưa đồng bộ, gây trở ngại cho quản lý cũng như doanh nghiệp trong việc dự báo chi phí đầu tư.
Tại Hội nghị lấy ý kiến khu vực phía Bắc về dự thảo, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nhấn mạnh Luật Đất đai 2024 có nhiều điều chỉnh rõ ràng hơn nhằm bảo đảm công bằng trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. Về giá đất, dù đã triển khai nhiều năm, nhưng việc xác định giá cụ thể vẫn còn hạn chế, chủ yếu do thiếu dữ liệu thị trường chuẩn xác và phương pháp định giá chưa thống nhất. Do đó, Nhà nước – với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – sẽ chủ động quyết định bảng giá và các nghĩa vụ tài chính theo từng loại đất. Bảng giá được xây dựng dựa trên đa phương pháp định giá, tiếp cận sát giá thị trường và linh hoạt theo điều kiện kinh tế – xã hội từng địa phương. Quy định mới kỳ vọng sẽ tạo khung pháp lý chặt chẽ nhưng vẫn linh hoạt, góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Từ thực tiễn địa phương, nhiều ý kiến cho rằng việc áp dụng cơ chế mới vẫn còn những trở ngại. Tại Hải Phòng, bà Nguyễn Thị Như Trang, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cách tính giá hiện tại còn “cơ học”, chủ yếu dựa trên trung bình giá hai năm trước nên không phản ánh đúng biến động thực tế. Ở những khu vực vừa sáp nhập hành chính, giá đất thay đổi mạnh nhưng áp dụng cách tính cũ lại không phù hợp, gây khó khăn trong giao dịch. Bà đề nghị cần có cơ chế phối hợp giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính để điều chỉnh linh hoạt. Ở Phú Thọ, ông Phan Trọng Tấn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh, chia sẻ rằng việc xây dựng bảng giá đất rất phức tạp, đặc biệt với địa hình đa dạng. Các phương pháp định giá như so sánh, thặng dư, thu nhập hay hệ số điều chỉnh đều có hạn chế, vì vậy cần có phương án dự phòng để tránh phụ thuộc vào một cách tính duy nhất.
Vấn đề lớn nhất hiện nay vẫn là thiếu dữ liệu. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu VARS IRE, việc thiếu cơ sở dữ liệu minh bạch về giao dịch đất đai khiến giá thị trường thực khó xác định. Thực trạng “thổi giá, tạo sóng” vẫn phổ biến, nếu lấy đó làm căn cứ sẽ vô tình hợp lý hóa giá ảo. Đại diện Savills cũng nhận định rằng việc Nhà nước chủ động định giá đất có thể giúp ổn định thị trường và hạn chế đầu cơ, nhưng vẫn cần tham chiếu dữ liệu thực tế. Nếu thiếu hệ thống thông tin cập nhật và đồng bộ, bảng giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng thực.
Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đặt trọng tâm vào việc Nhà nước định giá đất để kiểm soát đầu cơ, bảo vệ quyền lợi người dân và đảm bảo minh bạch. Tuy nhiên, để quy định này phát huy hiệu quả, điều kiện tiên quyết là phải hoàn thiện hệ thống dữ liệu giá đất quốc gia, tránh tình trạng giá ảo chi phối thực tế.
