Sửa đổi Luật Đất đai: Gỡ điểm nghẽn, bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước và người dân

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến toàn quốc sáng 13/8 để lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ông nhấn mạnh yêu cầu thiết lập cơ chế xử lý dứt điểm các vướng mắc tồn tại nhiều năm, đồng thời trao quyền chủ động hơn cho địa phương để bảo đảm lợi ích hài hòa giữa Nhà nước và người dân.

Phó Thủ tướng nêu rõ cần bảo đảm mối liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch tỉnh với các loại quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, tránh trùng lặp, chồng chéo, lãng phí nguồn lực. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chung xây dựng cũng cần được nâng cấp để đáp ứng tốt hơn yêu cầu quản lý đất đai. Đối với thu hồi đất, cần tách bạch rõ giữa trường hợp Nhà nước thu hồi và trường hợp tự thỏa thuận; giới hạn phạm vi thu hồi của Nhà nước để tránh lạm dụng; nếu mở rộng vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải thu hẹp ở lĩnh vực khác để cân bằng quyền lợi.

Liên quan đến thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng cho rằng cần nghiên cứu các quy định “mở cửa có chọn lọc” để nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài yêu nước được tiếp cận bất động sản ngoài khu vực hạn chế, nhưng vẫn bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc định giá đất phải kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định, áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Điều chỉnh giá đất với các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để vừa bảo đảm công bằng, vừa đạt hiệu quả kinh tế – xã hội.

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau một năm thực hiện, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều tồn tại. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp; tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị, nông thôn còn thấp, dẫn đến nhiều địa phương phải lập thêm quy hoạch sử dụng đất, gây chồng chéo. Chỉ tiêu giữ ổn định 3,5 triệu ha đất trồng lúa để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia cao hơn nhu cầu thực tế, khiến nhiều địa phương khó chuyển đổi sang công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng.

Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu mất nhiều thời gian chuẩn bị, đôi khi không chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, kéo dài tiến độ dự án. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng hạn chế khả năng huy động vốn, nhất là trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, dịch vụ lưu trú. Luật hiện chưa có quy định rõ về thu hồi đất cho các dự án chỉnh trang đô thị, dự án cấp bách về chính trị, đối ngoại, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa… dẫn đến khó tiếp cận quỹ đất, nhiều dự án bị “treo” vì không thỏa thuận được toàn bộ diện tích.

Về giá đất, phương pháp định giá thặng dư phụ thuộc vào thông tin thị trường biến động, làm chậm tiến độ tiếp cận đất và tăng chi phí đầu tư. Sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đấu thầu… cũng gây lúng túng khi áp dụng, đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi nhiều nhóm nội dung nhằm khắc phục các bất cập, từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền 2 cấp, thu hồi đất vì quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đến quy định giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá, phân cấp quản lý đất nông, lâm nghiệp bàn giao về địa phương, quy định tách thửa, hợp thửa, hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ chế chuyển tiếp để xử lý dự án đang triển khai. Nhiều địa phương kiến nghị bỏ yêu cầu lập quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi đấu giá để nhà đầu tư trúng thầu tự lập, đơn giản hóa xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu cơ quan soạn thảo bám sát quan điểm đất đai là tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, phân cấp rõ vai trò giữa các cấp quản lý, tránh chồng chéo nhưng vẫn linh hoạt. Ông nhấn mạnh cần tận dụng tối đa mối quan hệ giữa quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất; nơi chưa có quy hoạch xây dựng phải lập quy hoạch sử dụng đất với hai nhóm: khu vực bảo tồn, bảo vệ và khu vực phát triển theo cơ chế thị trường.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý phải phân biệt rạch ròi giữa đấu giá và đấu thầu; áp dụng bảng giá đất thống nhất, điều chỉnh theo dữ liệu thị trường; thuế bất động sản nên đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà để trống, không đánh vào dự án sử dụng nhiều đất để phát triển. Đối với các dự án vướng mắc tồn đọng, cần có công cụ pháp lý để xử lý dứt điểm, tránh lãng phí. Việc mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai phải song song bảo đảm quyền của người dân.