Tài khoản
Minh Khiem
Đó là nội dung mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng Chính phủ trong văn bản mới đây.
Theo HoREA, Covid-19 về cơ bản đã được kiểm soát nhưng vẫn còn diễn biến khó lường và nền kinh tế toàn cầu phải đương đầu với những thách thức rất nghiêm trọng như các xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát tăng cao và không loại trừ nguy cơ suy thoái kinh tế. Trong khi nước ta lại được nhiều tổ chức quốc tế uy tín đánh giá là điểm sáng trong phục hồi, phát triển nền kinh tế, GDP có thể tăng trên 8% năm 2022 và dự báo tiếp tục tăng trưởng cao trong năm 2023. Moody’s cũng vừa nâng xếp hạng tín nhiệm của Việt Nam từ Ba3 lên Ba2 triển vọng ổn định.
Khó tiếp cận vốn, thanh khoản sụt giảm
Chính phủ đang quyết liệt chỉ đạo kiểm soát không để xảy ra nguy cơ lạm phát và suy thoái kinh tế để thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững và đủ sức chống chịu với các “cú sốc” từ bên ngoài do nền kinh tế nước ta có “độ mở” lớn và hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
Hiện nay, các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác như các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang phải đối mặt với tình trạng thị trường chứng khoán bị sụt giảm. Kết phiên 3.10 VN-Index rơi về mức 1.086 điểm, thấp nhất trong vòng 20 tháng qua, giá trị vốn hóa HoSE bị thổi bay gần 182.000 tỉ đồng. Trong đó có một số mã chứng khoán bất động sản.
Hoặc các doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ ngày càng khó tiếp cận được thị trường vốn trái phiếu doanh nghiệp so với trước đây, trong đó có tác động của Nghị định 65 có hiệu lực thi hành từ ngày 16.9.
Hoặc các doanh nghiệp bất động sản cũng khó huy động vốn ứng trước của khách hàng do thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại, trầm lắng, giao dịch sụt giảm dẫn đến rủi ro bị mất thanh khoản là nỗi lo lớn nhất của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp. Đồng thời, nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 đạt 18,7 tỉ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021.
Pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20 ha phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư, từ 20 ha trở lên phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư. Vì thế sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất của dự án (thường chiếm trên dưới 30% tổng mức đầu tư), thì các chủ đầu tư rất cần được bổ sung nguồn vốn trung hạn, trước hết là nguồn vốn tín dụng để triển khai thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn của khách hàng (xây dựng xong phần móng nhà chung cư hoặc kết cấu hạ tầng dự án) hoặc đủ điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn mồi đầu tiên cực kỳ quan trọng, giữ vai trò là bà đỡ cho các doanh nghiệp bất động sản.
Nhưng, hệ thống ngân hàng thương mại là nơi cung ứng nguồn vốn lưu động cho nền kinh tế (bởi lẽ nguồn vốn huy động ngắn hạn, bao gồm tiền gửi tiết kiệm luôn chiếm khoảng trên dưới 90% tổng số tiền gửi). Trong lúc thị trường bất động sản lại cần nguồn vốn trung, dài hạn mà lẽ ra phải được cung ứng từ thị trường vốn như thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REITS, nhưng thị trường vốn của nước ta còn rất nhỏ bé. Nên từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiên định lộ trình giảm dần tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn (về mục tiêu 30%) để cho vay trung, dài hạn.
Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, nhất là sau khi cơ quan Thanh tra Giám sát NHNN Chi nhánh TP.HCM có Văn bản số 437 chỉ đạo “Quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản”.
Xem xét cho vay với chủ đầu tư uy tín, người mua nhà
Mới đây, NHNN đã phân bổ thêm hạn mức tín dụng cho 18 ngân hàng thương mại, nhưng theo ước tính của các đơn vị nghiên cứu thì lượng tín dụng được phân bổ thực tế chỉ vào khoảng 175.000 – 200.000 tỉ đồng. Như vậy NHNN còn giữ lại chưa phân bổ khoảng 200.000 tỉ đồng và NHNN hiện vẫn đang giữ mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 khoảng 14%. Nếu NHNN nới room tín dụng thêm 1 – 2% nữa thì sẽ có thêm khoảng trên dưới 200.000 tỉ đồng được bổ sung vào nền kinh tế để giải “cơn khát vốn” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.
Đối với thị trường bất động sản sau dịch Covid-19 tuy đã phục hồi và tăng trưởng trở lại nhưng vẫn chưa thật sự an toàn, lành mạnh và bền vững. Khó khăn vẫn đang “bủa vây” từ chủ đầu tư dự án bất động sản đến người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp nên rất cần được khẩn trương xem xét tháo gỡ. Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước.
Vì thế, đề nghị NHNN xem xét điều chỉnh Văn bản số 437 của cơ quan Thanh tra Giám sát Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM và quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội. Có thể nới room tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 – 200 ngàn tỉ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.
