Sang năm 2023, khi ngân hàng có room tín dụng mới thì thị trường bất động sản (BĐS) mới có thêm các giao dịch từ những người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, lượng thanh khoản sẽ không bùng nổ để tạo ra những “cơn sốt” như đã từng xảy ra.
Theo các chuyên gia, kể từ đầu năm nay, thị trường BĐS liên tục rơi vào khó khăn. Trong đó nổi bật là những chính sách tiền tệ đã được Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan kiểm soát chặt chẽ hơn như tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường BĐS nhanh chóng sụt giảm. Giá BĐS có xu hướng chung là chững lại, chỉ tăng ở một số vị trí, loại sản phẩm. Thậm chí ở nhiều nơi xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ giá đã giảm, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều đang phải tìm cách bán cắt lỗ.
TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, trên bình diện một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng cùng lãi suất ngân hàng tăng lên sẽ ảnh hưởng tới mọi ngành nghề, gồm cả sản xuất, kinh doanh, xây dựng, dịch vụ, ngân hàng,… Thực tế, thị trường BĐS đã đối mặt với nhiều khó khăn pháp lý trong suốt những năm qua. Vì vậy, vấn đề tài chính là một trong các yếu tố khiến tình trạng này khó khăn hơn.
Theo dự đoán của TS. Sử Ngọc Khương, thị trường BĐS sang năm 2023 sẽ có những biến chuyển thận trọng hơn. Xét về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và thiếu vắng những sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Các phân khúc như BĐS công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và doanh nghiệp sẽ tiếp tục được mở rộng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Việt Nam cho hay, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp BĐS giảm rõ từ đầu năm 2022. Song, thị trường vẫn có giao dịch chứ không hoàn toàn đóng băng. Hiện nay dù thanh khoản chậm, nhưng giá BĐS vẫn cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, nguồn cung mới trong thời gian qua dù có thời điểm được cải thiện nhưng cơ bản vẫn rất thấp. Ông Hoàng dự báo, giá BĐS có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá BĐS sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.
Theo Báo cáo tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam – CSS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường BĐS, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 – 70 triệu vẫn mua thêm ít nhất 1 BĐS. Khi được hỏi về dự định mua BĐS, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ 1 BĐS trở lên còn cao hơn. Càng nắm giữ nhiều BĐS, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 BĐS cho biết họ sẽ mua thêm BĐS trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 BĐS lên đến 87%.
Những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao. Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn Khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực được cho là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.
Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông thì sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá BĐS cần phải giảm tiếp. Ông Đinh Minh Tuấn dự báo, trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc BĐS ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường BĐS đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.
