Tue Anh
Mọi công trình xây dựng đều có niên hạn, thời hạn sử dụng, vì thế trong đề cương sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất phương án cấp quyền sử dụng chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư.
Đề xuất của Bộ Xây dựng khiến hàng triệu người dân đang sống trong các căn chung cư đã được cấp quyền sở hữu lâu dài, vĩnh viễn hiện nay hoang mang.
Vì sao phải bỏ “lâu dài”?
Trao đổi với ông Bùi Xuân Dũng, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, khẳng định sẽ không có chuyện hồi tố. Việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình chỉ áp dụng từ khi luật sửa đổi có hiệu lực.
KTS Đào Ngọc Nghiêm, phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, dẫn các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai hiện hành, cho hay việc cấp “sổ hồng” cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp “sổ hồng” thời hạn 50 – 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có “sổ hồng” thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn.
Bình luận về định hướng của Bộ Xây dựng, theo ông Nguyễn Văn Đính – chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc cấp “sổ hồng” có thời hạn sử dụng cho các căn hộ chung cư theo tuổi đời của các công trình nhà chung cư nhiều nước đã áp dụng. Có nước họ cấp 30 năm, có nước cấp 50 năm, hoặc lâu hơn nữa.
Còn ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết thêm việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại Singapore nhưng họ khác ta. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư – nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy, Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70 – 99 năm.
Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản G5, cho hay đề xuất cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư nhằm bảo đảm chất lượng nhà ở trong quá trình sử dụng căn hộ. Tránh tình trạng hàng loạt khu nhà chung cư cũ, khu tập thể cũ tồn tại quá lâu, xuống cấp, không bảo đảm điều kiện ở nhưng không thể cải tạo. Thực tế đang có rất nhiều khu tập thể như vậy.
Giải quyết vướng mắc về quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, các chuyên gia về bất động sản nhấn mạnh vấn đề phát sinh nếu chỉ cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư là khả năng vênh với quyền sử dụng chính mảnh đất xây dựng chung cư. Đa số các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài, vĩnh viễn, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.
Theo KTS Đào Ngọc Nghiêm, thực tế hiện nay, trong giao quyền sử dụng đất có: giao quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và giao quyền sử dụng đất có thời hạn.
Với các khu vực cấp đất có thời hạn sử dụng nhất định, việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ hoàn toàn phù hợp. Hiện nay đất xây dựng chung cư trong các khu đô thị mới hoặc một số khu đất chuyển đổi chức năng thường có thời hạn sử dụng từ 50 – 70 năm. Ví dụ khu đô thị Ciputra (Hà Nội) khi cấp phép ban đầu thời hạn giao đất là 70 năm, nên nhà ở trên đất cũng có thời hạn sử dụng 70 năm. Nhưng đến khi đưa dân vào ở thì chủ đầu tư khu đô thị Ciputra đã kiến nghị TP Hà Nội chuyển hóa đất đô thị Ciputra thành đất ở lâu dài và chủ đầu tư dự án phải đóng thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Ông Nghiêm cho rằng thời hạn cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào quyền sử dụng thửa đất xây các tòa nhà chung cư.
Trong khi đó theo ông Lê Hoàng Châu, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.
Chung cư có tuổi thọ công trình, ví dụ tuổi thọ công trình là 70 năm, hết thời hạn, ông Châu cho rằng cần buộc phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ. Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.
Chúng ta không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân, ông Châu nhấn mạnh.
Phải tối đa lợi ích cho cư dân
Việc cấp “sổ hồng” có thời hạn 50 – 70 năm cho căn hộ chung cư, theo ông Nguyễn Văn Đính, cần đi kèm với các quy định nếu hết thời hạn sử dụng nhưng công trình chung cư vẫn còn sử dụng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm gia hạn thời gian sử dụng nhà cho người dân, tùy theo kết quả kiểm định chất lượng tại thời điểm đó. Còn với các công trình chung cư không đủ an toàn thì phải xây dựng lại. Đồng thời, với những khu chung cư đã cấp quyền sử dụng lâu dài cho người dân trước thời điểm Luật nhà ở sửa đổi có hiệu lực thì cần tôn trọng những gì lịch sử để lại, không được hồi tố.
Để thực hiện được chính sách cấp “sổ hồng” có thời hạn cho chung cư, ông Nguyễn Quốc Khánh khuyến nghị cần căn cứ vào chất lượng của từng công trình nhà ở để xác định thời hạn. Ví dụ với công trình chung cư cấp 1, thời hạn sử dụng 70 năm hoặc lâu hơn nữa, nhưng với những công trình cấp thấp hơn như nhà ở xã hội, tuổi thọ thấp hơn thì xem xét cấp thời hạn sử dụng 50 năm. Muốn vậy, các địa phương phải quy hoạch rõ khu vực nào xây dựng công trình cấp 1, công trình chung cư cao cấp, khu vực nào phát triển các khu nhà ở xã hội.
Bảo Ngọc
