(DOANH NGHIỆP TRẺ) – Yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước gần đây không chỉ khiến doanh nghiệp gặp khó mà cả người dân cũng bị hạn chế cơ hội có nhà ở.
Người dân càng khó mua nhà
Trong vòng 2 tuần qua, một số ngân hàng (NH) đã tăng dần lãi suất cho vay đối với cá nhân mua nhà với mức tăng từ 0,5 – 1% so với đầu năm. Theo khảo sát, nhiều NH cho cá nhân vay mua nhà với lãi suất 8,9%/năm trong 12 tháng đầu tiên và sau đó lãi suất được cộng với biên độ từ 4 – 4,5%, lên khoảng 12 – 12,5%. Nhưng chấp nhận lãi cao cũng không hẳn sẽ vay được tiền. Nhân viên một số nhà băng cho hay hiện nay việc xét duyệt cho vay liên quan đến mua nhà, căn hộ rất khó. Dù nhiều NH không công bố là ngưng cho vay nhưng các hồ sơ đều phải chờ. Thậm chí có trường hợp, hồ sơ đã được NH gật đầu nhưng phút cuối lại bị đẩy ra. Anh N.Q (Hà Nội) kể, hồ sơ vay mua căn hộ của anh đã được duyệt từ trước nhưng bất ngờ sang đầu tháng 4, nhân viên NH lại thông báo không thể giải ngân vì hết quota tín dụng cho vay bất động sản (BĐS). Trước nguy cơ bị mất tiền cọc, anh phải chạy đôn chạy đáo mới xử lý xong mọi việc nhưng cũng bị một phen “đau tim”.
Trên thực tế, người dân ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội muốn mua nhà đều phải vay NH từ 50 – 60% giá trị căn nhà. Đặc biệt, giá BĐS đã tăng vọt trong những năm qua và nếu không có vốn vay thì hầu như không ai có cơ hội mua được nhà. Một chuyên gia tài chính tại TP.HCM khẳng định, việc hạn chế tín dụng vào BĐS tương đương như động thái nâng lãi suất đối với lĩnh vực này. Nó sẽ làm chi phí vốn trong kinh doanh BĐS tăng, các chủ đầu tư phải tính toán lại, người mua cũng sẽ khó tiếp cận vốn vay hơn, nhu cầu mua đầu tư hay mua để ở sẽ sụt giảm.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Công ty GIBC, phân tích: “Nguồn cung nhà ở nói chung tại nhiều thành phố lớn như TP.HCM bị tắc trong những năm vừa qua do những vướng mắc về pháp lý, kỹ thuật…; trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao. Hiện nay, diện tích nhà ở tại VN rất thấp, chỉ đạt 23,2 m2/người, thấp hơn mức trung bình 25 m2/người của thế giới. Cung thiếu so với cầu là một trong những nguyên nhân thu hút làn sóng đầu cơ lên cao và đẩy mặt bằng giá BĐS tăng rất nhanh. Trong bối cảnh này, nếu các NH dừng đột ngột cho vay đối với doanh nghiệp (DN) BĐS sẽ tác động ngay vào nguồn cung, khiến số lượng dự án sắp hoàn thành hoặc muốn phát triển thêm khó thực hiện. Từ đó lượng nhà ở đưa ra thị trường cho người dân càng chậm hơn, giá càng bị cao hơn. Cơ hội tạo lập chỗ ở của người dân càng xa vời”.
“Thắng gấp” sẽ làm đổ vỡ thị trường
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng NH Nhà nước (NHNN) từ khi ban hành Thông tư 36 áp dụng từ năm 2016 đến nay về quy định tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các NH với lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn từ 60% xuống còn 30% vào giữa năm 2023 và tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay BĐS là đã có định hướng hạn chế dòng vốn vào BĐS.
Tuy nhiên, việc chỉ đạo kiểm soát tín dụng vào BĐS mới đây là mang tính định tính và ngay lập tức sau đó một số NH đã tạm dừng cho vay. Điều này giống như xe đang chạy mà thắng đột ngột là không được, bởi lực quán tính sẽ làm đổ vỡ cả thị trường. Kiểm soát dòng vốn để hạn chế rủi ro là đúng nhưng không thể ngừng cho vay đối với DN. Trong 100 DN hoạt động, nếu chỉ có 1 – 2 DN có hành vi sai phạm mà xử phạt hết tất cả là không công bằng. NH có “bộ lọc” và xem xét đối với những DN uy tín, có dự án khả thi thì nên đồng hành cùng DN để phát triển dự án.
Tương tự đối với cá nhân, người dân có nhu cầu mua nhà ở là lý do chính đáng thì không thể hạn chế. Nhiều NH cho biết vẫn cho vay với những đối tượng có nhu cầu thật, nhưng làm thế nào để xác định được đâu là nhu cầu thật để mua nhà ở, xây nhà… hay vay để đầu tư BĐS lại không có câu trả lời. Vì vậy, một số nơi lại ngừng cho vay khi không phân biệt được sẽ khiến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn, gây tác động lớn đến an sinh xã hội.
Khẳng định chủ trương siết tín dụng cho BĐS không sai, song chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh đặt câu hỏi mà theo ông “quan trọng hơn” là siết như thế nào và siết ai.
Bởi nếu không cẩn trọng, những gọng kìm siết chặt sẽ kéo theo những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ông Ánh phân tích: Người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS sẽ là đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên từ chính sách này. Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân VN còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.
Đáng nói, trong khi cầu lớn như vậy thì nguồn cung BĐS trong những năm qua lại quá khan hiếm nên cần được khơi thông. Siết tín dụng trước hết sẽ chặn đứng nhu cầu sở hữu, đầu tư nhà chính đáng, không chỉ với người dân thành phố mà còn với những người ở các nơi khác đang chuyển dịch tới các đô thị.
Thực tế, nguồn vốn cho BĐS hiện khá đơn điệu, đặc biệt là trong bối cảnh chúng ta chưa có các quỹ BĐS như thông lệ quốc tế. Các DN hiện chủ yếu vẫn trông vào hệ thống tín dụng. Khi không giải quyết được nguồn vốn tín dụng, họ sẽ phải điều chỉnh lượng cung dự án. Hệ quả, khi các dự án bị co lại, thị trường thiếu hụt nguồn cung. Như vậy nghĩa là ta đang đi ngược lại với chiến lược cải thiện điều kiện sống cho người lao động, tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người của VN.
“Thị trường BĐS và kinh doanh BĐS đóng góp một phần đáng kể vào thị trường kinh tế. Chúng ta phải hiểu, BĐS không chỉ là miếng đất như nhiều người lầm tưởng mà đúng nghĩa là bao gồm giá trị của những công trình trên đất. Đây là lĩnh vực đóng góp rất lớn vào GDP, là huyết mạch, đầu tàu của nền kinh tế. BĐS cũng là nơi tạo ra cơ sở hạ tầng để phát triển kinh tế – xã hội… Với vai trò quan trọng ấy, khi đóng góp từ BĐS bị sụt giảm, nền kinh tế chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng lớn. Quan trọng hơn là sau 2 năm chững lại của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung, chúng ta đang đứng trước cơ hội để phục hồi. Nếu vốn tín dụng bị siết chặt một cách bất hợp lý, chúng ta có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội lớn này”, ông Vũ Đình Ánh cảnh báo.
