(DOANH NGHIỆP TRẺ) – Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, đối với các hành vi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không có bảo lãnh ngân hàng, chưa đủ các điều kiện mở bán sẽ bị phạt tiền từ 400 – 600 triệu đồng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, ngoài tăng nặng mức phạt hành chính cố định, cần cân nhắc tính toán phương án mức xử phạt theo tỷ lệ phần trăm số tiền mà chủ đầu tư đã huy động.
Gấp đôi mức phạt so với quy định cũ
Như vậy, Nghị định 16 đã nâng gấp đôi mức phạt so với quy định tại Nghị định số 139/2017 là mức phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng đối với các hành vi trên.
Trên thực thế, vấn nạn bán lúa non dự án, chủ đầu tư “né” bảo lãnh ngân hàng đã diễn ra nhiều năm và khó trị dứt điểm. Trao đổi với phóng viên, đại diện một doanh nghiệp địa ốc tại Hà Nội cho biết, thực tế để thực hiện dự án cần nguồn tiền rất lớn, do đó, chủ đầu tư luôn tìm cách để huy động vốn sớm và để né số tiền 2% bảo lãnh ngân hàng mỗi năm.
Với bảo lãnh ngân hàng, nhiều “chiêu thức” được đưa ra để né bảo lãnh đó là khi khách hàng yêu cầu xem văn bản bảo lãnh thì nhân viên tư vấn chỉ cung cấp được giấy thông báo về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với dự án.
Thực chất đây chỉ là biên bản ghi nhớ về bảo lãnh hay chủ đầu tư cung cấp giấy ký kết hợp tác tín dụng với ngân hàng và trưng những biển quảng cáo cho vay của ngân hàng tại dự án để lấy lòng tin của người mua nhà.
Mặt khác, nhằm huy động vốn sớm, chủ đầu tư khi bán nhà, huy động vốn đều không ký kết hợp đồng mua bán căn hộ mà thường ký kết ở dạng hợp đồng khác như hợp đồng vay vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký quỹ… đây là các hợp đồng dân sự, do đó rất khó xử phạt các chủ đầu tư vi phạm.
Bịt kẽ hở “lách luật”
Thực tế, số tiền giao dịch ở các dự án là rất lớn. Do đó, mức xử phạt sẽ không thấm vào đâu so với lợi ích mà chủ đầu tư được hưởng lợi.
Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way cho rằng, cần siết quy định về huy động vốn đối với BĐS hình thành trong tương lai dưới các hình thức hợp đồng đặt cọc, ký quỹ, góp vốn, bịt kẽ hở để chủ dự án không thể “lách luật” và các cơ quan thi hành pháp luật mới có thể xử phạt.
Mặt khác, có thể cần xem xét đến các yếu tố để xử lý hình sự đối với các hành vi cố tình vi phạm, gây hậu quả nghiêm trọng để răn đe các chủ đầu tư.
Đồng quan điểm, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa cho rằng thực chất, hiện nay trong luật kinh doanh bất động sản có nhiều yếu tố bất cập chứ không riêng cam kết bảo lãnh. Với tình hình hiện tại, khi chủ đầu tư đã có thể huy động vốn ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện, thì rõ ràng chủ đầu tư dễ dàng né bảo lãnh ngân hàng bởi dự án đã có thể bán khi chưa đủ cơ sở pháp lý.
Đây chính vấn đề gốc rễ của việc né bảo lãnh ngân hàng và cần có chế tài chặt chẽ trong việc huy động vốn dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán.
