Nguyen Trung
Nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn nhưng nguồn cung ít dẫn đến tình trạng nhiều người bất chấp rủi ro về pháp lý mua nhà theo hình thức “Hợp đồng ủy quyền” được công chứng.
Quy định đã rõ
Theo quy định, đối tượng đã được xét duyệt thuê hoặc mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà.
Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Quy định rất rõ nhưng tình trạng rao bán nhà ở xã hội lại tràn lan trên các trang mạng mua, bán nhà đất. Đặc biệt trong bối cảnh khi giá căn hộ nhà chung cư tại nhiều địa phương liên tục tăng.
Nguyên nhân chính bởi giá thành của chúng chỉ bằng một nửa so với nhà ở thương mại. Theo khảo sát tại thị trường TP Hà Nội, giá chung cư thuộc phân khúc tầm trung hiện khoảng từ 35-50 triệu đồng/m2, nhưng nhà ở xã hội lại chỉ có giá bán từ 14-17 triệu đồng/m2 đối với trường hợp mở bán mới và khoảng 25-27 triệu đồng/m2 đối với trường hợp rao bán lại.
Nguy cơ mất trắng
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SB Law nêu rõ: Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, HĐUQ chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng HĐUQ là không đủ cơ sở pháp lý.
Theo quy định tại Điều 140 – Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt và khi đó, đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong HĐUQ. Đồng thời, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ và chỉ cần thông báo trước cho người mua trong một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bán nếu là HĐUQ có thù lao.
Điều này có nghĩa, người mua nhà ở xã hội thông qua bản HĐUQ sẽ không thể tự làm các thủ tục sang nhượng hay làm sổ hồng khi người ủy quyền tử vong, thậm chí đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà vì vi phạm pháp luật về nhà ở xã hội.
“Thêm một vấn đề nữa là, nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức HĐUQ không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần” – theo luật sư Hà.
