Pháp luật hiện hành cho phép chủ đầu tư mở bán dự án chưa hoàn thành nhưng phải đáp ứng các điều kiện ràng buộc. Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần nắm rõ các điều kiện, thủ tục mua bán loại hình nhà ở này.
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro
Chúng tôi dẫn lại bài viết của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Công ty Luật Bamboo Star về những lưu ý khi mua bất động sản hình thành trong tương lai để tránh rủi ro cho người mua.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Công ty Luật Bamboo Star.
Theo Khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Luật pháp hiện nay cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng phải đảm bảo nhiều quy định ràng buộc. Dù vậy, mua bán loại hình nhà ở này vẫn được xem là tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Trên thị trường, các dự án hình thành trong tương lai thường có giá bán hợp lý, khách hàng được thanh toán tiền theo tiến độ xây dựng và được ngân hàng hỗ trợ lãi suất nên thu hút khá nhiều người mua. Để hạn chế những bất lợi, khi mua Nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần đặc biệt quan tâm đến tính pháp lý của dự án..
Tìm hiểu về pháp lý dự án
Người mua cần nắm vững tính pháp lý để tránh rót tiền vào những dự án không đáng tin, dẫn đến việc không thể hoàn thành, mất vốn, không thanh toán lợi nhuận cam kết…
Theo luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án hình thành trong tương lai chỉ được bán khi đảm bảo đủ 3 điều kiện.
Thứ nhất, dự án phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Nếu chủ đầu tư không có các giấy tờ này, nhiều khả năng dự án đó là dự án “ma”, dự án “bánh vẽ” hoặc khu đất không được xây dựng nhà ở.
Thứ hai, chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận của Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ ba, chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Đây còn gọi là hình thức bảo lãnh tiến độ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Thông tư 13/2017 của Ngân hàng Nhà nước, việc bảo lãnh tiến độ của ngân hàng là điều kiện bắt buộc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh là ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Các loại giấy tờ liên quan đến 3 điều kiện này, khách hàng được quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản.
Chỉ thanh toán đối đa 70% giá trị bất động sản trước thời điểm bàn giao nhà
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định quy trình thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai phải chia thành nhiều đợt. Đợt đầu tiên không được quá 30% giá trị hợp đồng.
Cho đến trước thời điểm bàn giao nhà, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán là công ty có vốn nước ngoài, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị Hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua (sổ hồng).
Nếu khách hàng thanh toán vượt quá số tiền được pháp luật cho phép, phần vượt quá sẽ không được ngân hàng thương mại bảo lãnh trong trường hợp dự án bàn giao chậm tiến độ.
Cẩn trọng với các loại hợp đồng huy động vốn
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thu tiền trước của người mua trước khi dự án đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh.
Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 99/2015, việc ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh…..chỉ áp dụng cho dự án phát triển nhà ở thương mại và hợp đồng này chỉ để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu).
Chủ đầu tư không được áp dụng các hình thức huy động vốn nêu trên hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Nếu xảy ra tranh chấp, các Hợp đồng huy động vốn nhà ở hình thành trong trương lại khi chưa đủ điều kiện mở bán thì sẽ bị vô hiệu.
