(DOANH NGHIỆP TRẺ) – Để đảm bảo lợi nhuận, giá bán căn hộ tại 4 lô đất vừa trúng đấu giá tại Thủ Thiêm sẽ lên đến 510-660 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều lần so với mức giá hiện tại trong khu vực.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng để bày tỏ ý kiến và đề xuất sau các phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM ngày 10-12 vừa qua.
Theo HOREA, đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay, nếu các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỉ đồng cho ngân sách thành phố.
Nhưng với diện tích, chỉ tiêu quy hoạch của các lô đất thì với mức giá trúng đấu giá công bố sẽ tạo ra một mặt bằng giá căn hộ mới cao gấp 3-4 lần giá hiện tại.
Cụ thể, với Lô 3.5 có giá trúng đấu giá 3.820 tỉ đồng với đơn giá 592 triệu đồng/m2 đất ở là quá cao. Do tòa nhà chỉ cao 10 tầng và chỉ có 76 căn hộ nên cấu thành giá đất bình quân của mỗi căn hộ lên đến khoảng 47,16 tỉ đồng/căn.
Cộng với chi phí đầu tư xây dựng bình quân khoảng 2,3 tỉ đồng/căn, chi phí vốn 1.396 tỉ đồng; chi phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư vào khoảng 20% (khoảng 1.098 tỉ đồng) thì tổng doanh thu bán hàng “dự đoán” vào khoảng 6.483 tỉ đồng.
Trong khi dự án chỉ có 76 căn hộ và 600m2 sàn thương mại (quy đổi thành tổng 81 căn hộ), có thể “dự đoán” giá bán bình quân căn hộ của dự án này có thể lên đến khoảng 80 tỉ đồng/căn. Theo đó, đơn giá sàn căn hộ ở mức trên dưới 666 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,3-4,4 lần.
Tương tự, giá bán căn hộ Lô 3.8 vào khoảng 510 triệu đồng/m2, cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,5-3,4 lần. Giá bán căn hộ Lô 3.9 vào khoảng 640 triệu đồng/m2, cao hơn giá thị trường hiện nay từ 3,2-4,3 lần và giá bán căn hộ Lô 3.12 trên dưới 580 triệu đồng/m2, cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9-3,8 lần.
Bảng các lô đất trúng đấu giá và giá bán dự đoán theo HOREA
| Số lô | Diện tích (m2) | Số tầng | Diện tích sàn (m2) | Giá trúng đấu giá | Giá bán căn hộ | Công ty |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lô 3.5 | 6.446 | 10 | 12.000 | 592 triệu/m2 | 666 triệu/m2 | Dream Republic |
| Lô 3.8 | 8.561 | 14 | 20.000 | 467 triệu/m2 | 510 triệu/m2 | Sheen Mega |
| Lô 3.9 | 5.009 | 14 | 16.000 | 1,003 tỉ/m2 | 640 triệu/m2 | Bình Minh |
| Lô 3.12 | 10.060 | 29 | 72.000 | 2,43 tỉ/m2 | 580 triệu/m2 | Ngôi Sao Việt |
Theo ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch HOREA, giá đất quá cao mới được xác lập rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các phường lân cận, kể cả khu trung tâm TP.HCM.
Tuy nhiên, mức giá này rất bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên đống lửa”, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký Hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.
Theo HOREA, nếu nhà đầu tư trúng đấu giá không nhằm “mục đích khác” và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp tại Thủ Thiêm thì có thể đã quá kỳ vọng vào “thị trường tương lai” trong 5-8 năm tiếp theo.
Giá đất trúng đấu giá quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau” gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại.
“Hiện nay, thành phố gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao cũng làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản TP.HCM, nay bị “mang tiếng” là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
