Minh Khiem
Trong bối cảnh giao dịch, mua bán bất động sản năm 2023 gặp nhiều khó khăn, nhiều nhà đầu tư đang dịch chuyển dòng vốn sang phân khúc nhà cho thuê để có lợi nhuận bền vững hơn.
Ông Nguyễn Hồng Hải – Tổng Giám đốc Công ty VNO (đơn vị chuyên thuê và cho thuê lại cao ốc văn phòng, mặt bằng kinh doanh, nhà ở khu vực TPHCM) – cho biết, nhu cầu tìm mua nhà ở thực của người dân đang gặp nhiều thách thức, khó khăn do dòng tiền eo hẹp, tình trạng tín dụng bị siết chặt, trong khi đó nhu cầu về nhà ở, kinh doanh ngày càng tăng cao. Vì vậy phân khúc bất động sản cho thuê hứa hẹn sẽ còn nhiều tiềm năng để phát triển trong thời gian sắp tới.
Tuy nhiên, ông Hải cho rằng, có nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư vào phân khúc này chưa thể hình dung như chi phí khấu hao, nâng cấp, tu sửa, bố trí mặt bằng ban đầu, mua sắm đồ đạc trang thiết bị rất lớn; chi phí để đặt cọc thuê nhà cũng không hề nhỏ; khả năng lấp đầy thấp.
Báo cáo thị trường cho thuê của trang Batdongsan.com cho thấy, trong quý IV/2022, mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244%, tìm thông tin thuê nhà mặt phố để kinh doanh tăng 263%, tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57 và 84%.
Bên cạnh mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần, tại khu vực TPHCM, giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. Cụ thể mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP.Thủ Đức lần lượt tăng 15-18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm.
Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng trong xu hướng đi lên, giá thuê nhà phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5 – 10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13-18%.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TPHCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn.
Tuy nhiên, dự báo trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TPHCM có thể tăng 4-6%, tỉ suất lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên.
Khoảng quý IV/2023, tỉ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TPHCM sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch COVID-19. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm.
Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê vì nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng.
Nhiều chuyên gia dự báo năm 2023, thị trường sẽ biến động nguồn cung khi bất động sản cho thuê tăng vọt. Đơn cử, nhóm căn hộ, nhà phố thuộc những dự án đến hạn bàn giao, các tài sản giao dịch bất thành do bị tắc thanh khoản chuyển sang cho thuê tăng và nhiều tòa nhà bước vào giai đoạn hoàn thiện tìm khách thuê. Ước tính giá nhà phố cho thuê sẽ tăng 8-15%/năm, giá thuê chung cư tăng 4-8%/năm.
Bà Võ Thị Khánh Trang – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TPHCM – dự báo, trong năm 2023, thị trường cho thuê dự kiến sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng.
Nguyên do là khi giá bán căn hộ, nhà phố ở ngưỡng cao, vượt tầm tay nhiều người dân đô thị, thu nhập của nhiều người cũng giảm do kinh tế khó khăn thì họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục thuê nhà trong những năm tiếp theo.
