(DOANH NGHIỆP TRẺ) – Cần phải có quy định riêng về đấu giá cũng như chính sách nhằm hoàn thiện thị trường bất động sản, để đấu giá quyền sử dụng đất trở thành kênh tốt nhất phát triển đô thị.
Các chuyên gia tham dự hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất, thực tiễn pháp lý và giải pháp” đã đưa ra nhiều giải pháp để hoàn thiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Hội thảo do Viện kinh tế xanh Trường ĐH Kinh tế – luật kết hợp với báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức vào ngày 20-4.
Nhiều luật nhưng vẫn thiếu
Tại hội nghị, các chuyên gia pháp luật chỉ ra rằng hiện có rất nhiều luật điều chỉnh việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vẫn thiếu các quy định để bảo đảm việc đấu giá và sử dụng đất chặt chẽ, đúng mục đích. Đây là nguyên nhân vì sao cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Thủ Thiêm vừa qua do cơ quan chức năng kiểm soát, “luật chơi” không sai, “người chơi” không vi phạm nhưng kết quả bị cho là làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Theo TS Đoàn Thị Phương Diệp – giảng viên Trường ĐH Kinh tế – luật, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện có quá nhiều văn bản điều chỉnh và nhiều bộ, ngành quản lý nên chưa có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất về nội dung.
Trình tự, thủ tục đấu giá do các tổ chức đấu giá tài sản (thuộc thẩm quyền của Bộ Tư pháp) thực hiện theo Luật đấu giá tài sản 2016. Còn việc thẩm định giá, xác định giá khởi điểm, xem xét năng lực người tham gia đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giám sát quá trình tổ chức thực hiện việc đấu giá, nộp tiền trúng đấu giá… chịu sự điều chỉnh của các luật khác như Luật đất đai, Luật quản lý sử dụng tài sản công, Luật quản lý thuế…
Việc thực hiện các luật này thuộc thẩm quyền của các bộ Tài nguyên và môi trường, Tài chính… dẫn đến thiếu đối chiếu, thiếu đồng bộ.
Bên cạnh đó, TS Diệp cũng cho rằng giá trị quyền sử dụng đất của các lô đất công rất lớn nhưng lại áp dụng chung quy trình với các tài sản khác. Vì vậy khi cơ quan chức năng giao đất cho doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất làm dự án sẽ bị bỏ qua các quy định ràng buộc về giao đất cho nhà đầu tư.
Đó là các quy định về năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án, ký quỹ hoặc tài sản bảo đảm để thực hiện, cam kết không thay đổi quy hoạch hoặc chưa có quy định về việc áp dụng các chế tài nếu như nhà đầu tư không thực hiện dự án đúng thời hạn…
Đồng quan điểm trên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường ĐH Luật Hà Nội) cho rằng cần nhìn cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm trên ba yếu tố: luật chơi, sân chơi và người chơi. “Ở đây, người chơi (doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất) không vi phạm quy định.
“Sân chơi” đấu giá quyền sử dụng đất có các luật trực tiếp như Luật đấu giá tài sản, Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013, Luật đầu tư… Các luật này thông qua riêng lẻ, từng thời kỳ khác nhau và rõ ràng không đồng bộ và chồng chéo về nội dung và thẩm quyền. Vậy luật nào làm nền tảng để áp dụng cho cuộc chơi đấu giá quyền sử dụng đất?”, ông Nguyễn Quang Tuyến đặt vấn đề.
Ông Tuyến cho rằng đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, khi áp dụng Luật đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá nên sinh ra những chệch choạc. Vì vậy, nếu muốn đấu giá quyền sử dụng đất đi vào quy củ, không bị lợi dụng thì cần phải sửa “luật chơi”.
Sửa “luật chơi” thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng cần đánh giá chính xác năng lực của doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp phải chứng minh nguồn tiền đầu tư như khi Nhà nước giao đất chứng minh có năng lực tài chính, có ký quỹ… Nếu phát hiện lợi dụng phiên đấu giá để tìm kiếm lợi ích khác thì sẽ bị xử lý và có thể bị xử lý hình sự như người thao túng thị trường chứng khoán.
Còn PGS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng “luật chơi” phải bảo đảm công khai, minh bạch. Trong các luật điều chỉnh đấu giá tài sản thì phải có một luật làm nền tảng, khi các quy định của luật khác mâu thuẫn thì lấy luật nền tảng để tham chiếu.
Cần lấy Luật đất đai làm nền tảng điều chỉnh các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Lần sửa Luật đất đai sắp tới, Bộ Tài nguyên và môi trường cần xây dựng một mục hoặc một chương quy định về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, cần quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Ví dụ như doanh nghiệp tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, có vốn thuộc sở hữu đủ, nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt…
“Nếu người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng thì ngoài việc mất tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp thêm 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá. Người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất…”, ông Tuyến gợi mở.
