admin
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cho thấy có nhiều vấn đề về dòng tiền thì áp lực rất lớn cho doanh nghiệp nhóm này khi thời gian trả nợ vay trái phiếu đến hạn trong quý III/2022.
Trái phiếu vẫn là kênh huy động vốn lớn
Theo Báo cáo thị trường trái phiếu quý II/2022 của CTCP Chứng khoán VNDirect, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành trong quý II đạt mức 111.814 tỉ đồng, giảm mạnh 43,7% so với cùng kỳ nhưng so với quý I thì giá trị phát hành đã tăng 71,9%. Tuy nhiên, trong quý I/2022, mức tăng trưởng giá trị phát hành đạt tới 96%. Quý II, có tổng cộng 60 doanh nghiệp đã phát hành 111.514 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ, tăng 88,5% so với quý I và giảm 40% so với cùng kỳ. Theo VNDirect, lũy kế 6 tháng đầu năm, nhóm tài chính ngân hàng vẫn chiếm tỉ trọng phát hành lớn nhất, tiếp theo là nhóm bất động sản, nhóm sản xuất và các nhóm khác.
Trong bối cảnh Chính phủ kiểm soát chặt hơn trong việc phát hành TPDN riêng lẻ, nhóm bất động sản có giá trị phát hành giảm mạnh, chiếm tỉ trọng thứ 3 với 11% tổng giá trị phát hành trong quý II, tương đương giá trị 12.248 tỉ đồng. Các doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất bao gồm CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va 5.774 tỉ đồng, CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc 2.049 tỉ đồng, CTCP Hội An Invest 1.000 tỉ đồng…
Cũng theo báo cáo của VNDirect, tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn trong quý III ở mức 64.696 tỉ đồng, tăng 82,7% so với quý trước, tăng 243,8% so với cùng kỳ. Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm tỉ trọng đáo hạn lớn nhất khi chiếm 52% tổng giá trị đáo hạn với 33.624 tỉ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn.
Các doanh nghiệp bất động sản có giá trị đáo hạn cao nhất trong quý III/2022 là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Mediterranena Revival Villas 7.200 tỉ đồng, CTCP Bông Sen 4.800 tỉ đồng, CTCP Osaka Garden 3.400 tỉ đồng.
Thanh khoản thị trường bất động sản đang suy giảm
Nhìn vào các con số báo cáo về thị trường trái phiếu nói trên có thể thấy kênh TPDN vẫn đang là kênh huy động vốn quan trọng đặc biệt là của doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, điều cần quan tâm hiện nay là thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, sức cầu, thanh khoản dự án đều đang giảm sút, tâm lý của nhà đầu tư dè dặt.
Tuy nhiên, nhìn qua báo cáo tài chính của nhóm ngành doanh nghiệp bất động sản trong quý II thì vấn đề đáng lưu tâm đó là dù doanh thu có khả quan nhưng rất nhiều doanh nghiệp đang gặp vấn đề dòng tiền kinh doanh âm rất lớn nguyên nhân chính do công ty tăng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn. Đơn cử như “ông lớn” Nhà Khang Điền vừa có Báo cáo tài chính quý II/2022 ghi nhận trong kỳ, tồn kho tăng 56,6% so với đầu năm lên mức hơn 12,1 nghìn tỉ đồng, các khoản phải thu ngắn hạn tăng lên mức gần 4.800 tỉ đồng.
Xét về dòng tiền, trong 6 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm hơn 2.000 tỉ đồng, tăng mạnh hơn so với cùng kỳ. Ngoài ra, dòng tiền đầu tư âm hơn 22 tỉ đồng và dòng tiền tài chính dương hơn 1.991 tỉ đồng, chủ yếu tăng vay nợ. Con số này cho thấy trong 6 tháng đầu năm, công ty đã tăng vay nợ để bù đắp thâm hụt dòng tiền kinh doanh chính.
Hay như Công ty CP Địa ốc First Real, trong giai đoạn tài chính 6 tháng kết thúc ngày 31.3.2022, doanh nghiệp này ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 96,18 tỉ đồng, nguyên nhân chính do công ty tăng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – cho biết, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bị tác động bởi hàng loạt các yếu tố như lạm phát, dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại và thanh khoản giảm rõ rệt. Nguồn cung hạn chế làm cho giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Bên cạnh đó, các kênh huy động vốn yếu và thiếu đã ảnh hưởng nhiều tới thị trường bất động sản Việt Nam.
TS Nguyễn Duy Phương – Giám đốc quỹ đầu tư DG Investment – cho rằng, rào cản lớn nhất đối với việc mua bất động sản là giá cao, tiếp đó là những khó khăn liên quan đến vay mua nhà như lãi suất vay tăng lên và người muốn mua nhà không đủ điều kiện để tiếp cận tín dụng ngân hàng.
Thị trường bất động sản hai năm vừa qua phát triển rất tích cực, nhưng hiện đã bắt đầu trầm lắng. Nếu không có giải pháp kịp thời, những hệ lụy đến thị trường và tăng trưởng chung của nền kinh tế là rất lớn. Cũng theo ông Phương, Chính phủ cần quan tâm tới việc giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp nếu có thái độ ứng xử phù hợp sẽ phát triển rất tốt, tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường.
